Kiracı ile yaşanabilecek anlaşmazlıklar, mülk sahibi açısından oldukça can sıkıcı olabilir. Bu tür uyuşmazlıklar genellikle kira ödemeleri, taşınmazın kullanım şekli veya tahliye süreci gibi konulardan kaynaklanır. Önemli olan, bu durumlarda doğru adımları atarak sorunu hukuki boyuta taşımadan çözebilmektir.

Anlaşmazlık Türlerinin Belirlenmesi ve Belgelenmesi

Kira ilişkilerinde taraflar arasında çeşitli anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu tür durumlarda, anlaşmazlığın doğru şekilde tespit edilip belgelenmesi büyük önem taşır. Olayın somut olarak ortaya konabilmesi, ileride yaşanabilecek hukuki süreçlerde delil niteliği taşır.

Günümüzde en sık karşılaşılan anlaşmazlık türleri ve bu durumların nasıl belgelenmesi gerektiği şu şekildedir:

Kira Gecikmeleri ve Ödeme Sorunları

Kira ödemelerinin zamanında yapılmaması, kiraya veren için finansal zorluklara yol açabilir. Yaşanabilecek olan bu tür durumlarda, mülkünü kiraya veren kişinin atması gereken adımlar şu şekilde listelenebilir:

• Kiracıya, kira borcunu belirli bir süre içinde ödemesi için noter aracılığıyla veya taahhütlü posta ile yazılı bir ihtarname göndermesi gerekir. Gönderilen ihtarname de kira borcunun miktarı, gecikme süresi ve ödeme için tanınan süre açıkça belirtmelidir.

• Kira sözleşmesinde aksi belirtilmemesi durumunda, geciken kira bedeli için yasal faiz oranında gecikme faizi talep edilebilir.

• İhtarnameye rağmen kira borcu ödenmezse mülkünü kiraya veren kişi, icra takibi başlatabilir.

Taşınmaza Zarar Verilmesi veya Kurallara Uyulmaması

Kiracının taşınmaza zarar vermesi veya kira sözleşmesinde belirtilen kurallara uymaması durumunda belli başlı hakları bulunmaktadır. Mülkünü kiraya veren kişinin böyle durumlarla karşılamasıyla birlikte yapması gerekenler şu şekilde listelenebilir:

• Taşınmazda meydana gelen zararlar, fotoğraf ve video gibi görsel materyallerle belgelenmelidir.

• Kiracıya, tespit edilen zararlar ve sözleşmeye aykırı davranışlar hakkında yazılı bir bildirim yapılmalıdır. Yapılan bildirimde, zararların giderilmesi veya aykırı davranışların düzeltilmesi için tanınan süre belirtilmelidir.

• Kiracı, verilen süre içinde zararları gidermez veya aykırı davranışlarını devam ederse mülkünü kiraya veren kişi tahliye davası açabilir.

Yazılı ve Görsel Delil Toplama Süreci

Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar sadece sözlü beyanlarla değil, aynı zaman somut delillerle desteklenerek çözüme kavuşturulabilir. Her iki tarafın da haklarını koruyabilmesi için belge ve kayıtların düzenli tutulması büyük bir avantaj sağlar. Delil toplama sürecinde dikkat edilmesi gerekenler şu şekilde detaylandırılabilir:

• Taşınmazın mevcut durumu, zararlar veya aykırı kullanımlar, tarih ve saat bilgileriyle birlikte fotoğraf ve video kayıtlarıyla belgelenmesi gerekir.

• Kira sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme makbuzları ve diğer yazılı belgeler düzenli olarak saklanmalıdır.

• Komşular, apartman görevlileri ve diğer tanıkların yazılı beyanları anlaşmazlıkların çözümünde destekleyici delil olarak kullanılabilir.

• Gerekli durumlarda ise bilirkişi raporları alınarak zararların kapsamı ve onarım maliyetleri net olarak belirlenmelidir.

Sorunu Uzlaşı Yoluyla Çözme Girişimleri

Kira ilişkilerinde ortaya çıkan anlaşmazlıklar genellikle iletişim eksikliği veya sözleşme hükümlerine uyulmaması gibi nedenlerden kaynaklanır. Bu tür uyuşmazlıkların çözümünde, mahkemeye başvurmadan önce uzlaşı yollarının denenmesi hem zaman hem de maliyet açısından avantaj sağlar.

Kira uyuşmazlıklarının uzlaşı yoluyla çözümüne yönelik başlıca yöntemler şunlardır:

Kiracıyla Doğrudan ve Yazılı İletişim

Anlaşmazlıkların çözümünde ilk adım, taraflar arasında doğrudan iletişimin sağlanmasıdır. Mülkünü kiraya veren kişi; kiracıya ödeme gecikmeleri, taşınmaza verilen zararlar veya sözleşme ihlalleri konusunda yazılı bildirimde bulunmalıdır. Yapılan bildirimler, noter vasıtasıyla gönderilmelidir. Yapılan bu işlemle birlikte gelecekteki olası hukuki süreçlerde delil olarak değerlendirilebilecek bir kayıt oluşturulmuş olur.

Arabuluculuk Sürecine Başvurma

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yapılan yasal düzenlemeyle, kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılamaz. Artık dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunludur. Bu düzenleme, tarafların mahkemeye gitmeden önce uzlaşmayı denemelerini amaçlamaktadır.

Arabuluculuk süreci, başvuru tarihinden itibaren en geç 3 hafta içinde tamamlanmalıdır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta daha uzatılabilir. Gerekli durumlarda yetkili kurumlardan detaylı bilgi alınabilir.

Süreç boyunca taraflar bir araya gelerek anlaşmazlık konularını müzakere eder. Arabulucu, tarafsız kalarak her iki tarafın menfaatlerini gözeten bir çözüm üretmeye çalışır. Eğer uzlaşma sağlanamazsa süreç sona erer ve taraflar dava açma hakkını kullanabilir.

Ortak Protokol veya Uzlaşma Tutanağı Hazırlama

Arabuluculuk süreci sonunda taraflar anlaşmaya varması durumunda resmi olarak belgelenmesi gerekir. Alanında bilgili kişiler tarafından hazırlanan tutanak, tarafların üzerinde mutabık kaldığı tüm hususları içerir ve her iki tarafça imzalanır. Uzlaşma tutanağı, mahkeme kararı niteliğinde olup taraflar arasında bağlayıcıdır.

BİLGİ: Eğer arabuluculuk süreci sonunda taraflar anlaşmaya varamazlarsa, bu durum bir "anlaşamama son tutanağı" ile belgelenir.

Hukuki Sürecin Başlatılması

Kira ilişkilerinde, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda kiraya verenin hukuki yollara başvurması gerekebilir. Profesyonelce yürütülmesi gereken bu süreç, genellikle noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarnameylebaşlar. Devamında ise, icra takibi veya tahliye davası gibi işlemlere kadar uzanabilir.

Hukuki sürecin başlatılmasıyla ilgili temel adımlar ise şu şekildedir:

Noter Kanallı İhtarname Gönderimi

Mülk sahibinin atacağı ilk adım, aynı zamanda sürecin en kritik aşamasıdır. Ev sahibi, kiracıya öncelikle noter aracılığıyla bir ihtarname göndermelidir. Bu belgede, kiracının belirli bir süre içinde borcunu ödemesi gerektiği ve aksi halde hukuki işlemlerin başlatılacağı açıkça belirtilmelidir. Noter kanalıyla gönderilen ihtarname, ileride açılacak davalarda resmî bir delil niteliği taşır.

Dikkat: Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracıya en az 30 gün süre tanınarak borcun ödenmesi talep edilmelidir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, mülk sahibi kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Fesih, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin yasal olarak sona erdirilmesidir.

İcra Takibi ve Tahliye Davası Açılması

Kiracı, noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameye rağmen borcunu ödemezse kiraya veren icra takibi başlatabilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi uyarınca mülkünü kiraya veren kişi, "Tahliye İhtarlı Ödeme Emri" gönderebilir. Gönderilen emirle birlikte hem kira alacağını tahsil etmeyi hem de kiracının tahliyesini talep edebilir.

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse kiraya veren İcra Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Eğer kiracı yasal olarak itiraz hakkını kullanırsa, evini kiraya veren kişi "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası" açmakla yükümlüdür. Dava, icra takibinin yapıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemesi'nde açılır.

Mahkeme Sürecinde Gerekli Belgelerin Hazırlanması

Kiracı ile yaşanan anlaşmazlıkların yasal yollarla çözülmesi için belirli bir prosedür izlenmesi gerekmektedir. Tahliye süreci, belirli kurallara ve prosedürlere bağlı olarak ilerler. Sürecin sorunsuz şekilde işlemesi için gerekli belgelerin eksiksiz şekilde hazırlanması lazımdır. Mahkeme sürecinde gerekli belgelerin hazırlanması için gerekli evraklar şu şekildedir:

• Yazılı bir kira sözleşmesi mevcutsa, bu sözleşmenin aslı veya noter onaylı bir örneği ibraz edilmelidir. Sözlü sözleşmelerde ise kira ilişkisinin varlığını ispatlayan belgeler (İspat olarak banka dekontları çıktısı alınabilir.) kullanılabilir.

• Kiracıya gönderilen ihtarnamenin aslı ve tebliğ edildiğine dair belgeler gereklidir.

• Tahliye ihtarlı ödeme emri ve tebliğ belgeleri hazırlanmalıdır.

• Kiracının yaptığı ödemelere dair banka dekontları bankadan çıkartılmalıdır.

• Kiracının borcunu ödemediğine dair tanık beyanları, dosyaya eklenmelidir.

Tüm bu belgeler, mahkeme sürecinde kiraya verenin iddialarını desteklemek için gereklidir. Dava sürecinde profesyonel hukuki destek alınması da büyük bir oranda avantaj sağlayacaktır.

Arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. İlgili kurumlar tarafından yapılan düzenleme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi ile yürürlüğe girmiştir.

Ev sahibi kiracıyı hemen evden çıkarabilir mi?

Hayır, ev sahibi kiracıyı hemen evden çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracının tahliyesi belirli şartlara bağlıdır.

ÖRNEK: Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, ev sahibi önce kiracıya yazılı bir ihtarname göndermelidir. İhtarname ile birlikte kiradaki kişiye en az 30 gün süre vermesi gerekmektedir. Eğer ki bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.

Kiracı ödeme yapmazsa ne zaman ihtarname gönderilmeli?

Kiracı, kira bedelini ödeme tarihinde ödemez ise ev sahibi hemen noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir. Gönderilen ihtarnamede, kiracıya en az 30 gün süre verilerek borcunu ödemesi istenmelidir. Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahip olur.