Ödenecek olan kira vergisi yükümlülükleri Gelir Vergisi Kanunu'na ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanmaktadır. Ev sahipleri tarafından ödenen gelir vergisi, gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri üzerinden ödenir. Ev sahipleri tarafından elde edilen bu gelir, "gayrimenkul sermaye iradı" olarak adlandırılır ve yıllık olarak beyan edilmesi şarttır.

Kira Gelir Vergisine Tabi Olma Durumu

Türkiye'de kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu'na göre belirli şartlar altında vergiye tabidir. Kira gelir vergisi, konut ve iş yeri kira gelirleri için farklı kurallara ve istisnalara sahiptir.

Hangi Gelirler Vergiye Tabidir?

Ülkemizde elde edilen bazı gelirler vergiye tabiidir. Kira gelir vergisi, şu durumlarda uygulanır:

• Kişisel konutların kiralanması sonucunda elde edilen kazançlar.

• İşletme ya da ticaret amacıyla kullanılan gayrimenkullerin kiralanması sonucunda elde edilen kazançlar.

• Mülk birden fazla kişinin müşterek mülkiyetindeyse kiradan elde edilen kazançlar ortaklar arasında paylaşılır.

• Gayrimenkul statüsünde olmayan varlıkların kiraya verilmesiyle sağlanan maddi getiriler.

BİLGİ: Elde edilen bu gelirler, yıllık gelir toplamı belirli bir sınırı aştığı zaman beyan edilmek zorundadır.

İstisna Tutarı ve Sınırı Nedir?

2025 senesi için konut kiralarından elde edilen gelirler için belirlenen vergi istisnası tutarı 47.000 TL olarak duyurulmuştur. Belirlenen bu tutar, konut kira gelirleri için geçerli olmaktadır. Birden fazla mesken için ayrı ayrı uygulanmaz. Toplamda yalnızca bir kez uygulanır.

Eğer konut kira geliri bu tutarı aşarsa aşan kısmı gelir vergisine tabi olur. Fakat toplam geliriniz 870.000 TL'yi geçmediği takdirde, istisnadan yararlanabilirsiniz. Belirlenen bu sınır, tüm gelirlerinizi kapsar. Sadece konut kira geliriyle sınırlı değildir.

Konut ve İş Yeri Kiralarında Vergi Farklılıkları

Konut ve iş yeri kira gelirleri arasında vergi uygulamalarında bazı önemli farklılıklar bulunmaktadır.

Konut Kira Geliri:

Yıllık 47.000 TL'ye kadar olan gelirler istisna tutarı olarak kabul edilir. Belirlenen tutarı aşan gelirler ise gelir vergisine tabidir. Mutlaka en hızlı şekilde vergi dairesine beyan verilmesi gerekir.

İşyeri Kira Geliri

İşyeri kira gelirleri için 230.000 TL'yi aşmayan gelirler beyan edilmez. Belirlenen sınır aşılması durumunda, toplam tutarın tamamı beyan edilmek zorundadır. Elde edilen işyeri kira gelirleri üzerinden %20 oranında stopaj kesintisi yapılır. Gerçekleştirilen kesinti, kira ödemesini yapan kiracı tarafından uygulanır.

ÖNEMLİ: Her iki durumda da elde edilen kira gelirleri yıllık toplam gelirinizle birlikte değerlendirilir. Beyanname verme zorunluluğu, toplam gelirinizin belirli bir eşiği geçmesi halinde ortaya çıkar.

Kira Gelir Beyanı Nasıl Yapılır?

Kira gelirleri belli dönemde beyan edilmesi gerekir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı kira beyanı yapılacak ödemelerin takip edilmesi önemlidir. Kira gelir beyanı nasıl yapılacağına dair detaylar şu şekildedir:

Beyanname Verme Süresi ve Şekli

Kira gelirleri için beyannameler, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın sunmuş olduğu Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla çevrimiçi olarak yapılabilir. Günümüzde aktif olarak kullanılan bu sistem; kira geliri, menkul sermaye kazancı veya diğer gelir türlerinden kazancı olan vergi mükellefleri için geçerlidir.

NOT: Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde eden kişiler, bu sistem üzerinden beyanname veremezler.

Dijital Beyanname (Hazır Beyan Sistemi)

Hazır Beyan Sistemi, kira geliri var olan kişilerin yıllık gelir vergisi beyannamelerini güvenli ve hızlı bir biçimde sunmalarına olanak tanır. Sistem, mükelleflerin gelirlerini ve giderlerini otomatik olarak hesaplayarak beyannameyi hazırlar. Mükellefler, hazırlanan beyannameleri inceleyerek onaylar. Vergi ödemelerini banka veya kredi kartı ile kolay şekilde yapılabilir.

Sistem üzerinden, kira gelirleri için gerçek gider yöntemini seçen kişiler, yaptıkları harcamalara ilişkin belgeleri 5 yıl süreyle saklamak zorundadır. İlgili kuruluşlar tarafından istendiğinde ise ibraz etmek zorundadırlar.

ÖNEMLİ: Beyanname verme süresi geçtiği için 2024 yılına ait kira gelirleri için beyanname verilmesi mümkün değildir. Ancak, 2025 yılına ait kira gelirleri için beyanname verme dönemi 1 Mart – 2 Nisan 2026 tarihleri arasında olacaktır. Bu tarihlerde beyanname verilmesi gerekmektedir.

Beyanname Vermeyen Ev Sahiplerini Bekleyen Cezalar

2024 yılına ait kira gelirlerini beyan etmeyen ev sahipleri için Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından çeşitli cezai yaptırımlar öngörülmektedir. Süresinde beyanname vermeyenler; vergi ziyaı cezası, özel usulsüzlük cezası ve gecikme faizi gibi mali yükümlülüklerle karşılaşabilirler.

Vergi Ziyaı Cezası

Beyanname sunulmadığı durumda, vergi dairesi tarafından vergi kaybı nedeniyle ceza uygulanır. Uygulanacak olan ceza, mükellefin vergi kaybı nedeniyle uğradığı zarar karşılığında kesilir.

ÖRNEK:

400.000 TL'lik bir vergi tarhiyatı yapıldığı zaman vergi ziyaı cezası da aynı tutarda olabilir. Sürecin bu şekilde yönetilmesi vergi kaybının tam olarak tazmin edilmesine olanak sağlar.

Özel Usulsüzlük Cezası

Vergi Usul Kanunu'nun 352. maddesine göre, beyanname süresi içinde verilmediğinde özel usulsüzlük cezası uygulanır. 2025 yılı itibarıyla bu cezanın tutarı 5.000 TL olarak belirlenmiştir.

Gecikme Faizi

Beyanname verilmediği takdirde, ödenmesi gereken vergiye gecikme faizi eklenir ve bu tutar artar. 2025 yılı itibarıyla, aylık gecikme faizi oranı yüzde 4,5 olarak netleştirilmiştir.

İstisna Hakkının Kaybı

Konut kira gelirlerinde, belirli bir istisna tutarı bulunmaktadır. 2024 yılı için ilgili kurumlar tarafından bu tutar 33.000 TL olarak duyurulmuştur. Beyanname verilmemesi durumunda, bu istisna hakkından yararlanılamaz

Pişmanlıkla Beyanname Verme Durumu

Beyanname süresi aşıldıktan sonra pişmanlık hükümlerinden yararlanılarak beyanname verilirse vergi ziyaı cezası %50 oranında kesilir. Böyle bir durumda gecikme faizi ile birlikte özel usulsüzlük cezası da tahakkuk ettirilebilir.

Vergi Hesaplama ve Ödeme Süreci

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, mükellefler için iki yöntem bulunmaktadır. Mükellefler iki yöntemden birini seçerek giderlerini düşebilirler. Vergi hesaplama ve ödeme süreci detayları şu şekildedir:

Gider Düşme Yöntemleri (Gerçek Gider / Götürü Gider)

Mükellefler, vergi beyannamesinde gerçek gider yöntemi ya da götürü gider yöntemini tercih edebilirler. Her iki yöntemin avantajları ve uygulama koşulları birbirinden farklıdır.

Gerçek Gider Yöntemi

Kiraya verilen gayrimenkul ile ilgili yapılan tüm giderler (bakım, onarım, sigorta, faiz ödemeleri) belgelenerek vergi matrahından düşülür. İstisna tutarı düşüldükten sonra ise geriye kalan gelir üzerinden bu giderler düşürülür.

Götürü Gider Yöntemi

Mükellefler tarafından tercih edilecek bu yöntemde, yıllık kira gelirinin %15'i sabit gider olarak kabul edilir. Götürü gider yöntemini tercih eden mükellefler için bazı farklılıklar bulunmaktadır. Bu yöntemi tercih ederlerse 2 yıl süreyle gerçek gider yöntemine geçiş yapma hakkına sahip olamazlar.

Verginin Taksitlendirilmesi ve Ödeme Tarihleri

Ödenecek olan vergi taksitlerinin belli ödeme tarihleri bulunmaktadır. Tarihler, her sene duyurulmaktadır. Kira gelir vergisi, beyanname verildikten sonra iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir. Güncel ödeme tarihleri şu şekildedir:

• Birinci Taksit: Damga vergisiyle birlikte 7 Nisan'a kadar ödenmelidir.

• İkinci Taksit: 31 Temmuz'a kadar ödenmelidir.

BUNU BİLİYOR MUYDUNUZ? Gelir İdaresi Başkanlığı'nın resmî web sitesi üzerinden kira geliri vergisi ödemeleri yapılabilmektedir. Ödemeler, kredi kartı ile 3 taksitte gerçekleştirilebilir.

Gelir Vergisi Oranları Nasıl Uygulanır?

Kira gelir vergisi, yıllık brüt kira gelirine dayanarak belirlenen vergi dilimlerine göre hesaplanır. 2025 yılı için belirlenen oranlar şu şekilde listelenebilir:

• 158.000 TL'ye kadar: %15

• 158.000 TL miktarını aşan gelirler için: daha yüksek vergi oranları uygulanır.

ÖRNEK Yıllık brüt kira geliri net olarak 200.000 TL olan bir mükellef için hesaplama şu şekildedir;

• İlk olarak 158.000 TL üzerinden %15 oranında vergi hesaplama işlemi yapılır.

• Geriye kalan 42.000 TL tutarındaki miktar için ise daha yüksek oranda vergi tahakkuk ettirilir.

Kira gelir vergisini kimler ödemekle yükümlüdür?

Kira gelir vergisi, yıllık belirli bir tutarı geçen kira gelirine sahip kişiler tarafından ödenir. 2024 yılı için konut kira geliri yıllık 33.000 TL'yi, işyeri kira geliri ise yıllık 230.000 TL'yi aşarsa kira gelir vergisi ödenmek zorundadır. İşyeri kira geliri stopajsız ise bu tutar 13.000 TL olarak belirlenmiştir.

Kira vergisi kaç taksitte ödenebilir?

Kira gelir vergisi, iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksit 7 Nisan'a kadar ödenmesi gerekir. İkinci taksit tutarı da 31 Temmuz tarihine kadar ödenmelidir.

Kira gelir vergisi her yıl mı beyan edilir?

Kira gelir vergisi her yıl düzenli olarak beyan edilmesi gerekir. Beyan süresinin kaçırılmaması cezai yaptırımlardan korunmak için son derece önemlidir.