Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit süreci, konut ya da işyeri kiralarında kira tutarının yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Açılan dava, kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemişse veya belirlenen oran, güncel piyasa koşullarının gerisinde kalmışsa uygulanabilir. Kira tutarıyla ilgili taraflar arasında anlaşmazlık yaşanırsa mahkeme devreye girerek hakkaniyete uygun bir kira miktarının belirlenmesini sağlar.

Kira Tespit Davası Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi sürecine dair açılan kira tespit davaları, kiracı ve mal sahibi açısından dikkatle yönetilmesi gerekir. Kira tespit davası hakkında bilinmesi gerekenler şu şekilde listelenebilir:

Kimler tarafından açılabilir?

Kiracı ve ev sahibi, kira sözleşmesine ilişkin herhangi bir anlaşmazlığı hukuki yolla çözmek amacıyla mahkemeye başvuru yapabilir. Evin birden fazla sahibi varsa, bu kişilerden her biri kiraya veren olarak gösterilmese bile dava açma hakkına sahiptir. Eğer kiralanan taşınmaz elbirliği mülkiyetine sahipse, tüm maliklerin birlikte dava açması, davaya katılması veya muvafakat vermesi gerekmektedir.

Hangi koşullarda açılır?

Kira tespit davası açılabilmesi için kanunlarda belirlenen koşullara tabi olmak gerekir. Davanın açılabildiğim durumlar şu şekildedir:

• Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşmazlık yaşandığı zaman, mahkemeye başvurularak kira tespit davası açabilirler.

• Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmemişse ve taraflar arasında bu konuda anlaşmazlık bulunuyorsa, kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesi yoluna gidilebilir.

• Kira sözleşmesinin süresi beş yıldan fazla ise, taraflardan biri kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle dava açabilir.

• Kira bedeli, güncel piyasa koşullarının altında kalmışsa ve taraflar arasında bu konuda anlaşmazlık varsa, kira tespit davası ile rayiç bedelin belirlenmesi istenebilir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre, kira miktarının mahkeme yoluyla belirlenebilmesi için bazı koşulların sağlanmış olması gerekir. Dava açma şartları şu şekildedir:

Beş yıl dolmadan açılan davalar

Kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren 5 sene dolmadan da dava açılabilir. Yaşanabilecek böyle bir durumda mahkeme, yalnızca TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalarını dikkate alarak bir kira bedeli belirleyebilir. Kiraya konu olan taşınmazın özellikleri veya benzer yerlerin kira tutarları gibi unsurlar dikkate alınmaz. Kanunlarla getirilen bu sınırlama, kiraya verenin kira bedelini piyasa koşullarına göre artırma özgürlüğünü sınırlayarak belirli bir çerçeveye oturtur. Dolayısıyla beş yıl dolmadan açılan kira tespit davalarında, mahkeme daha dar bir çerçevede değerlendirme yapılır.

Beş yıl ve sonrası için açılan davalar

Kira sözleşmesinin 5 yıl ve sonrasında açılan davalarda ise durum farklıdır. Mahkeme, TÜFE verilerinin yanı sıra kiralanan taşınmazın özellikleri ve emsal kiralar ışığında uygun bir denge gözeterek kira tutarını belirleyebilir.

Gerçekleştirilen işlem, kiraya verenin kira bedelini piyasa koşullarına uygun bir şekilde daha esnek bir biçimde artırmasına imkân sağlar. 5 yıl tamamlanması durumunda altıncı kira döneminde kira tespiti talep edilebilir. Ayrıca onuncu ya da on beşinci yılın bitiminde de kira tespiti talep etme hakkı vardır.

BUNU BİLİYOR MUYDUNUZ? Kira tutarının yeniden düzenlenmesi amacıyla her 5 yılda bir dava yoluna başvurulabilir.

Sözleşmede artış hükmünde dolayı açılan davalar

Sözleşmede kira artışına dair bir madde yer alıyorsa genel olarak bu ifade çoğu durumda geçerli sayılır. Belirlenen artış oranı TÜFE oranını aşarsa, oran fazlalığı olan kısım geçersiz sayılır. Böyle bir durumda, mahkeme yalnızca geçerli olan orana göre kira bedelini belirler.

BİLGİ: Taraflar, yeni dönem için kira artışı konusunda anlaşmışsa dava en geç yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce açılmalıdır. Kanunlarda netleştirilen bu süre zarfında açılmayan davalar, ilgili dönem için geçerlilik kazanmaz.

Dava Süreci ve Uygulama

Kira tespit davası, kiracının mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğunu düşündüğü durumlarda, kiraya verenin ise yüksek bulduğu durumlarda açılabilen bir davadır. Davanın açılabilmesi için ise belirli koşulların sağlanması zorunludur. Dava süreci ve uygulama detayları şu şekildedir:

Yetkili olan mahkeme

Kira tespitiyle ilgili davalarda yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Davanın görüleceği yetkili mahkeme ise dava konusu olan taşınmazın bulunduğu yerin mahkemesidir.

ÖRNEK: İstanbul il sınırlarında bulunan bir taşınmazla ilgili kira tespit davası açılacaksa, dava İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak açılması gerekmektedir.

Gerekli belgeler ve dilekçe

Kira tespit davası için gerekli belgeler ve dilekçe aşağıdaki gibi olmalıdır:

• Dava dilekçesinde kira bedelinin tespiti için gerekçeler ve dayanaklar belirtilmelidir.

• Taraflar arasında ıslak imzalı kira sözleşmesi.

• Kira bedelinin artırılacağına dair yazılı evrak.

• Mahkeme tarafından talep edilen bilirkişi raporu.

• Benzer taşınmazların kira bedellerini gösteren belgeler.

• Gerekli görüldüğünde tanık beyanları.

Kararın geriye dönük etkisi

Kira tespit davalarında verilen kararlar geriye dönük olarak etkili olabilir. Taraflar arasında kira bedeli, dava yoluyla tekrar belirlenebilir. Fakat dava yeni kira dönemi başlamadan en geç bir ay öncesinde açılası gerekir.

ÖNEMLİ: Davanın açılabilmesi için kiraya veren kişi tarafından kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağı bildirilmiş olunmalıdır. Koşullar sağlanıldığı zaman mahkemece tarafından netleştirilir. Kararlaştırılan yeni kira tutarı, yeni kira döneminin başladığı tarihten itibaren uygulanır. Aksi takdirde, dava açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak kira bedeli belirlenir ve önceki dönemler için geriye dönük kira farkı talep edilemez.

Kira tespitine yönelik dava ne zaman açılır?

Dava, kira sözleşmesinin başlangıcından sonra geçen beş yıllık sürenin sona ermesinin ardından açılabilir. İlgili kurumlar tarafından belirlenen bu süre zarfında taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık varsa kiraya veren veya kiracı, mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini talep edebilir.

Sözleşmede artış oranı varsa dava açılabilir mi?

Evet, sözleşmede kira artış oranı belirlenmiş olsa da taraflar arasında bir anlaşmazlık durumunda kira tespit davası açılabilir. Fakat sözleşmede belirlenen artış oranının yasal sınırları aşmaması gerekir. Türk Borçlar Kanunu'na göre taraflar kira bedelini belirlerken, bir önceki kira yılına ait TÜFE ortalamasını hiçbir şekilde geçmemelidir. Eğer belirlenen artış oranı yasal sınırları aşarsa, mahkeme, yasal sınırlar içinde bir artış oranı belirleyerek kira bedelini tespit edebilir.

Kira tespit davasında geriye dönük artış yapılır mı?

Davalarda mahkeme tarafından netleştirilen yeni kira bedeli olmaktadır. Belirlenen bu yeni bedel, davanın açıldığı dönemdeki kira süresinin başlangıcından itibaren uygulanır. Önceki kira dönemlerine ait farkların tahsil edilmesi ise mümkün değildir. Mahkeme, sadece yeni kira dönemine ilişkin bedeli tespit eder.

Kira tespit davası ortalama ne kadar süre içerisinde tamamlanır?

Kira tespit davalarının ortalama süresi birçok unsura göre değişkenlik gösterir. Günümüzde genel olarak bu süreç; mahkemenin yoğunluğuna, tarafların delil sunma sürecine ve bilirkişinin yapmış olduğu incelemeye göre değişir. Ortalama olarak kira tespit davalarının sonuçlanması 6 ay ile 1 yıl arasındadır.