Kira sözleşmeleri, kiracı ve mülk sahibi için hak ve yükümlülükleri belirler. Taraflar arasında yapılan sözleşmelerin süresi dolduğunda ise yenileme süreci devreye girer. Süreç boyunca uyulması gereken çeşitli hukuki detaylar bulunmaktadır. Konut ve işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi, kira ilişkisinin otomatik olarak biteceği anlamına gelmemektedir. Aksine Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde bazı durumlarda sözleşme kendiliğinden uzayabilir veya tarafların karşılıklı anlaşmasıyla yeniden düzenleme yapabilir.

Kira Sözleşmesinin Otomatik Yenilenmesi

Kira sözleşmesi, belirli şartlar altında otomatik olarak yenilenir. Kira sözleşmesinin otomatik yenilenmesi ile ilgili detaylar şu şekildedir:

Süresi dolan sözleşmenin uzaması

Kira sözleşmesinin süresi dolduğu zaman taraflar arasında bir anlaşmazlık yaşanmazsa, sözleşme otomatik olarak yenilenmiş sayılır. Taraflardan birinin, belirli süreli sözleşmesinin bitim tarihinden en az on beş gün öncesinden fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Eğer belirtilen sürede bir fesih yapılmazsa sözleşme kendiliğinden ve mevcut koşullar korunarak 1 yıl daha geçerli olmaya devam eder.

Belirli süreye sahip kira sözleşmesinde ise sürenin bitiminden önce fesih bildiriminde bulunulması gerekir. Aksi takdirde sözleşme 1 yıl daha uzar. Bu durumda, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişki belirsiz süreli hale gelir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde, her iki taraf da sözleşmeyi feshetmek isterse fesih bildirimini en az 15 gün önce yapmalıdır.

Tahliye için yapılması gereken işlemler

Fesih bildiriminde, kiracının tahliyesi talep edilmelidir. Kirada oturan kişi, fesih bildiriminin kendisine ulaşmasının ardından verilen süre dolmadan evi boşaltmakla yükümlüdür. Eğer kirada oturan kişi netleştirilen süre içerisinde evi boşaltmazsa kiraya veren icraya başvurarak tahliye sürecini başlatma hakkı vardır. İcra müdürlüğüne başvurularak ilamsız icra takibi başlatılabilir. Daha sonra ise tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.

Kiracının 10 yıldan fazla süredir aynı taşınmazda ikamet etmesi durumunda kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir. Uyulması gereken bu şartlar arasında ise kiracının tahliyesi için yazılı bir bildirimde bulunulması ve bildirim tarihinden itibaren en az 3 ay süre geçmesi yer alır.

Yenileme Sürecinde Tarafların Hakları

Kira sözleşmesinin yenilenmesi, ev sahipleri ve kiracılar için önemli hak ve yükümlülükler doğurur. Kanuna göre belirli süreli kira sözleşmesi sona ermeden önce feshedilmezse otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Süreç içerisinde tarafların hakları ve sorumlulukları titizlikle göz önünde bulundurulmalıdır.

Ev sahibinin kira şartlarını güncelleme hakkı

Ev sahipleri, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında kira bedelini ve diğer şartları güncelleme hakkına sahiptir. Yapılan güncellemeler belirli sınırlamalara tabidir. Konut ve işyeri kiralarında, kira artışı Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını hiçbir şekilde aşamaz.

Eğer ev sahibi, kira artışını TÜFE oranının üzerinde talep ederse ve kiracı bu artışı kabul etmezse taraflar arasında anlaşmazlık doğabilir. Yaşanabilecek böyle durumlarda hem kiracı hem de ev sahibi mahkemeye başvurarak yeni kira tutarının yargı yoluyla belirlenmesini isteyebilir.

NOT: Davanın, kira süresi sona ermeden en az 30 gün önce mahkemeye sunulması gerekir.

Kiracının yenilemeye itiraz durumu

Kiracılar, kira sözleşmesinin yenilenmesine itiraz etme hakkına sahiptir. Yapılacak olan itirazın geçerli olabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir. Kirada yaşayan kişi, kira kontratı sona ermeden en az 15 gün önce fesih talebini yazılı şekilde iletmesi zorunludur. Eğer bu işlem gerçekleştirilmezse kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl süreyle yenilenmiş olur. Kiracının fesih bildiriminde bulunmaması durumunda ise ev sahibi kira bedelini ve diğer şartları değiştirme hakkına sahiptir.

ÖRNEK: Kira bedelindeki artışın makul ve yasal sınırlar içinde olması gerekir.

Yeni sözleşme düzenlenip düzenlenmemesi

Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında ev sahibi ve kiracı yeni bir sözleşme düzenlemesi gerçekleştirebilir. Yapılan yeni sözleşme, önceki sözleşmenin şartlarını değiştirebilir. Örneğin; kira bedeli, ödeme koşulları ve diğer şartlar yeniden belirlenebilir.

Yeni sözleşme düzenlenmesi, tarafların karşılıklı anlaşmasına bağlıdır. Eğer taraflar arasında anlaşmazlık varsa kira tespit davası açılarak yeni şartların belirlenmesi sağlanabilir. Davanın, kira sözleşmesi sona ermeden en az 30 gün önce açılması gerekmektedir.

Kira Bedelinin Güncellenmesi

Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında, kira bedelinin güncellenmesi önemli bir husustur. Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi bitmeden feshedilmezse, sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Böyle bir durumda, taraflar arasında kira bedeli ve diğer şartlar yeniden belirlenmesi gerekir.

Yenilemede uygulanacak artış oranı

Kira ücretinin yeniden belirlenmesinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır. İlgili kurumlar tarafından büyük bir titizlikle belirlenen bu oran, kira artışlarının yasal üst sınırını belirler.

TÜFE sınırının geçerliliği

TÜFE oranı, kira artışlarının yasal sınırını belirler. Konut ve işyeri kiralarında, kira artışı Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. İlgili kurumlar tarafından getirilen sınırlama, kiracının korunması amacıyla getirilmiştir. Fakat taraflar arasında farklı bir anlaşma yapılması durumunda, yapılan yeni anlaşma geçerli olabilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı kira artışı yapılmadan önce tarafların karşılıklı mutabakatı önemlidir.

Kira sözleşmesi süresi dolunca otomatik olarak uzar mı?

Evet, Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde, taraflardan biri sürenin bitiminden önce fesih talebinde bulunmazsa, sözleşme mevcut şartlarla bir yıl daha otomatik olarak uzatılmış sayılır.

Yeni sözleşme yapılmadan kira devam edebilir mi?

Evet, sözleşme süresi sona erdikten sonra taraflar yeni bir sözleşme yapmasa da kiracı ve kiralayan arasındaki kira ilişkisi devam eder. Bu durum, tarafların zımni onayı olarak kabul edilir ve mevcut sözleşme hükümleri geçerliliğini sürdürür.

Mülk sahibi sözleşme bittiği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibi, kira süresi sona erdi diye kiracıyı zorla evden tahliye edemez. 10 yılı geçen süreli kira sözleşmelerinde durum farklıdır. Böyle bir durumda da evini kiraya veren kişi her uzatma yılının sonunda sözleşmeyi feshetmek için en az 3 ay önceden bildirim yapması gerekmektedir. Yapılan bildirimle birlikte evini kiraya veren kişi, sözleşmeyi feshedebilir.

Sözleşme yenilemesinde noter onayı gerekir mi?

Hayır, kira sözleşmesinin yenilenmesi için noter onayı gerekmez. Fakat noter onaylı sözleşmelerin avantajı bulunmaktadır. Taraflar arasında ileri ki zamanlarda yaşanabilecek olan olası anlaşmazlıkları önlemeye katkı sağlar.

ÖNEMLİ: Noter tarafından onaylanmış sözleşmeler, mahkemede delil niteliği taşımaktadır.

Kiracı sözleşme yenilemesini reddedebilir mi?

Evet, eğer kiracı kira artışını kabul etmez ve taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, kiracı sözleşmeyi yenilemeyi reddedebilir. Yaşanabilecek böyle bir durumda, evini kiraya veren kişi tahliye davası açabilir.