Kira Artış Oranı Hesaplama
Örn. 16750,25
Kira artışı, kiracının korunması ve piyasa dengesinin sağlanması amacıyla belirli yasal çerçevede düzenlenir. Gerçekleştirilen düzenlemeler kiracının ve mülkünü kiraya veren kişinin haklarını güvence altına alır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili yasal düzenlemeler, kira artışlarının hangi koşullarda ve hangi oranlarla yapılabileceğini net bir şekilde belirlemiştir.
[BİLGİ] Türkiye'de kira artışları, Türk Borçlar Kanunu ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verileri doğrultusunda belirlenmektedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artışlarının belirlenmesinde temel yasal çerçeveyi çizmektedir. Kanunda yer alan maddeye göre kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranını geçemez.
[DİKKAT] 2022 yılında yürürlüğe giren geçici bir düzenleme ile konut kiralarında kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. Yapılan düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. 2025 yılı itibarıyla konut kiralarında da yeniden TÜFE oranları esas alınarak düzenlenmesi gerçekleştirilmektedir.
Kira artışlarında, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) 12 aylık ortalaması esas alınır. Bu ortalama, önceki yılın aynı ayına kıyasla fiyatlardaki değişimi yansıtarak kira artış oranını hesaplamak için kullanılır.
[ÖRNEK] 2025 yılının Nisan ayı için kira artışı yapılacaksa, ilgili kurumlar tarafından Mart 2025'te ki 12 aylık ortalama TÜFE oranı dikkate alınması gerekir. Mart 2025 itibarıyla bu oran %51,26 olarak duyurulmuştur.
Kira artışının doğru şekilde hesaplanabilmesi için mevcut kira tutarı, güncel TÜFE oranı ile çarpılır. Daha sonra ise çıkan sonuç 100'e bölünerek artış tutarı elde edilir. Tutar, mevcut kira bedeline eklenerek yeni kira bedeli belirlenir.
2025 yılı itibarıyla Türkiye'de konut ve işyeri kira artışları, yasal düzenlemeler doğrultusunda farklı şekillerde belirlenmektedir. 1 Temmuz 2024'te sona eren %25'lik kira artış sınırının kaldırılmasıyla birlikte konut kiralarında da işyerlerinde olduğu gibi 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı esas alınmaya başlanmıştır.
İlgili kurumlar tarafından büyük bir analiz yapıldıktan sonra belirlenen bu oran, konut ve işyeri kiraları için yasal artış sınırını temsil eder. Fakat işyeri kiralarında, kira sözleşmesinde farklı bir oran bulunuyorsa, bu oran geçerli kabul edilir. Sözleşmede herhangi bir oran belirtilmemişse 12 aylık ortalama TÜFE oranı esas alınır.
Yapılan düzenlemeler, kiracılar ve mülk sahipleri için kira artışlarının belirlenmesinde şeffaflık sağlar. Kiracıların, kira sözleşmelerini ve yasal düzenlemeleri dikkatle incelemeleri, haklarını korumaları açısından son derece önemlidir.
Türkiye’de 1 Temmuz 2024 tarihinde sonra %25’lik artış miktarı sonlanmıştır. Günümüzde yeniden TÜFE oranlarına göre hesaplama yapılmaktadır. Kira artış hesaplama adımları şu şekildedir:
Kira artış hesaplamasına başlamadan önce mevcut kira tutarının net olarak belirlenmesi gerekmektedir. Belirlenen tutar, kira sözleşmesinde yer alan ve artış öncesinde ödenen aylık kira bedeline dayanmaktadır.
[ÖRNEK] Mevcut kira bedeliniz 10.000 TL ise kira artışı bu tutar üzerinden net olarak hesaplanacaktır.
Kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından duyurulan ve son 12 ayın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasına dayanan verilere göre hesaplanır. Açıklanan bu oran, işyeri ve konut kiralarında uygulanabilecek üst sınırı belirler. Taraflar, sözleşmede farklı bir oran belirlese dahi, artış bu yasal oranı aşamaz.
Yeni kira tutarını hesaplamak için aşağıdaki adımlar izlenmesi gerekir:
Artış Tutarının Hesaplanması: Mevcut kira bedeli, ilgili kurumlar tarafından belirlenen güncel TÜFE artış oranı ile çarpılır. Daha sonra ise elde edilen miktar 100'e bölünerek artış tutarı bulunur.
[ÖRNEK]
Mevcut kira: 10.000 TL
TÜFE artış oranı: %51,26
Artış tutarı = (10.000 TL × 51,26) / 100 = 5.126 TL
--
Yeni Kira Tutarının Belirlenmesi: Mevcut kira bedeline artış tutarı eklenerek yeni kira bedeli hesaplanır.
Yeni kira = 10.000 TL + 5.126 TL = 15.126 TL
Yapılan hesaplama, kira sözleşmesinin yenilendiği ayın TÜFE verilerine göre yapılmalıdır. Her ayın başında TÜİK tarafından açıklanan enflasyon verileri, bir sonraki ayın kira artış oranını belirler.
[NOT] Kira artış oranları, yasal olarak belirlenen üst sınırı aşamaz. Kiracı ve kiraya veren arasında karşılıklı anlaşma ile bu oranın altında bir artış yapılabilir. Sözleşmede farklı bir artış oranı belirtilmiş olsa bile uygulanan artış miktarı hiçbir şekilde yasal sınırı aşamaz.
2025 yılı itibarıyla Türkiye'de kira artışları, Türk Borçlar Kanunu ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen düzenlemelere tabidir. Günümüzde maalesef ki uygulamada bazı hatalar sıkça karşılaşılıyor. Zaman zaman yapılan bu hatalar, kiracılar ve ev sahipleri için hukuki sorunlara yol açabilir. Kira artışlarıyla ilgili en sık karşılaşılan hatalar şu şekildedir:
Türk Borçlar Kanunu'na göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı oranı, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez.
[ÖRNEK] 2025 yılı Mart ayında TÜFE oranı %53,83 olarak açıklanmıştır. Belirlenen orana göre evini kiraya vere kişinin talep edebileceği en yüksek kira artışı oranı %53,83'tür.
Fakat bazı ev sahipleri, bu oranı aşarak daha yüksek artış talepleriyle karşılaşılmaktadır. Yapılan bu işlemler, hukuken geçersizdir. Kiracı, fazla ödenen tutarın iadesini talep edebilir. Eğer ev sahibi fazla ödenen parayı ödemezse, kiracı mahkemeye başvuru yapabilir.
Kira artışları, yıllık olarak yapılır. Artışın oranı ise yıllık TÜFE ortalamasına dayanarak belirlenir. Günümüzde bazı ev sahipleri, ekonomik dalgalanmaları gerekçe göstererek kira artışlarını yıllık değil, aylık bazda yapmak istemektedir. Türk Borçlar Kanunu ise kira artışının yıllık yapılması gerektiğini belirtmektedir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı aylık artış talebi yasal bir düzenlemeye aykırıdır.
Yapılan sözleşmelerin yasal sınırlamalara uyması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde belirli bir artış oranı belirtilmiş olsa bile bu oran yasal sınırların çok üzerinde ise sözleşme hükümleri geçersiz olur. Ev sahibi, sözleşme şartlarına ve yasal sınırların ötesinde artış yaparsa kiracı bu durumu reddedebilir. Eğer isterse yasal yollara başvurabilir.
Hayır, kira artışı her ay yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde artışlar sadece 12 aylık dönemler için yapılabilir. Belirlenen dönem içinde yapılacak kira artışları, 12 aylık ortalama TÜFE oranını hiçbir şekilde aşamaz.
Hayır, iş yeri kiralarında %25'lik kira artış sınırı hiçbir zaman uygulanmamıştır. Yapılan sınırlama, konut kiraları için geçerliydi. Konut kiralarındaki %25'lik artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılmıştır. İş yeri kiralarında artış oranı, sözleşmede belirtilen oran kadar olabilir.
Kira artışları söz konusu olduğu zaman, öncelikli olarak taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesindeki şartlar geçerli olur. Eğer sözleşmede belirli bir artış oranı belirtilmişse bu oran esas alınarak artış yapılır. Fakat bir oran belirtilmiş olsa bile, artış yasal sınırları aşamaz. Eğer sözleşmede TÜFE'ye dayalı bir artış maddesi bulunuyorsa artış miktarı Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı esas alınarak hesaplanır.
Evet, kira artışı yapılmazsa ev sahibi duruma göre hak kaybına uğrayabilir. Kira artışı yapılmaması durumunda ev sahibi hukuki bir hak kaybına uğramaz ama ekonomik olarak zarar görebilir. Kira artışı yapılmadığı zaman kira bedeli enflasyon karşısında değer kaybedeceğinden dolayı daha düşük gelir elde eder.