Kiracı ile Yaşanan Sorunlarda Arabuluculuk Nasıl İşler?

Ev sahibi ve kiracı arasında belli durumlardan dolayı sorunlar yaşanabilir. Yaşanan bu sorunlar arasındaki uyuşmazlıklar genel olarak kira bedeli, tahliye, aidat ödemeleri gibi konularda yaşanmaktadır. Sorunların çözülmesi için arabuluculuk hizmeti devreye girer. Sunulan bu hizmetle birlikte tarafların kısa sürede ve daha düşük maliyetle uzlaşmalarına olanak tanınır. Ülkemizde 1 Eylül 2023 itibarıyla yapılan yasal düzenlemelerle birlikte kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir.

Arabuluculuk Sürecinin Hukuki Dayanağı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile birlikte arabuluculuk süreci resmi olarak düzenlenmiştir. Yürürlükte olan bu kanun, özel hukuk alanındaki uyuşmazlıkların çözümünde arabuluculuğun usul ve esaslarını belirler.

Zorunlu arabuluculuk kapsamına giren uyuşmazlıklar

Kiracılar ile ev sahipleri arasında genel olarak kira artış oranları, tahliye talepleri ve kira bedelinin ödenmemesi konuları ciddi anlaşmazlıklara yol açar. Meydana gelen bu tür uyuşmazlıkların mahkemeye başvurulmadan önce çözülebilmesi amacıyla "zorunlu arabuluculuk" uygulaması devreye girmektedir.

1 Eylül 2023 itibarıyla, taşınmaz kiralamalarından kaynaklanan ihtilaflarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluktur. Zorunlu arabuluculuk kapsamına giren kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıkları şu şekildedir:

• Kira bedelinin belirlenmesi veya artırılması talepleri, zorunlu arabuluculuk kapsamında yer almaktadır.

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılmak istenen tahliye davalarında arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.

• Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye taleplerinde arabuluculuk süreci zorunludur.

• Kiralanan gayrimenkulün kullanımı nedeniyle oluşan zararların tazminine yönelik talepler, arabuluculuk sürecine dahildir.

• Kiracı veya ev sahibi tarafından kira sözleşmesinin feshedilmesine ilişkin anlaşmazlıklar arabuluculuğa konu edilebilir.

NOT: Taraflar arasında yaşanabilecek uyuşmazlık durumunda arabulucuya başvurulmadan direkt olarak dava açılması hiçbir şekilde mümkün değildir. Eğer arabuluculuk sürecinin sonunda uzlaşma sağlanamazsa taraflar o zaman dava yoluna gidebilir.

Başvuru şartları ve yetkili kurum

Zorunlu arabuluculuk başvurusu için başvuru şartları bulunmaktadır. Başvuru şartları ve yetkilim kurum ile ilgili detaylar şu şekilde listelenebilir:

• Uyuşmazlığın konusuna yetkili olan mahkemenin yer aldığı yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurmak gereklidir.

• Uyuşmazlığın türüne göre belirlenen zamanaşımı süreleri içinde başvuru yapılmalıdır.

• Başvuru, bir dilekçe ile ya da arabuluculuk bürolarında bulunan formlar kullanılarak gerçekleştirilebilir.

BİLGİ: Adliyelerde bulunan arabuluculuk büroları, başvuruları kabul eder ve işlemleri başlatır. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde ise süreç farklı şekilde işler. Böyle bir durumda da yapılması gereken işlemler sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü tarafından yürütülür.

Arabulucu seçimi ve görevlendirme süreci

Arabuluculuk sürecinde arabulucu seçimi, tarafların anlaşmasına bağlıdır. Taraflar, arabuluculuk bürosuna başvuru sırasında arabulucunun kim olacağı konusunda anlaşabilirler. Taraflar arabulucu seçiminde uzlaşamazsa, arabuluculuk bürosu tarafından sicile kayıtlı bir arabulucu atanır.

Arabulucu, tarafları ilk toplantıya davet eder ve sürecin nasıl işleyeceğini açıklar. Taraflar, arabuluculuk sürecinde gönüllü olarak yer alırlar. Süreç sonunda uzlaşma sağlanırsa arabulucu tarafından bir anlaşma tutanağı hazırlanır.

Kiracı-Ev Sahibi Uyuşmazlıklarında Sürecin İşleyişi

Türkiye'de kiracı ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Yapılan düzenlemeyle birlikte tarafların mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurmalarını zorunlu kılmaktadır.

Görüşmelerde izlenen yöntem

Arabuluculuk süreci, tarafların kendi istekleriyle katıldığı ve gizlilik esasına dayanan bir yöntemdir. Taraflar, arabulucunun nezaretinde bir araya gelir ve uyuşmazlıklarını çözmek için görüşmeler yaparlar. Arabulucu, tarafların iletişimini kolaylaştırarak çözüm önerileri sunar. Tarafların birbirleriyle uzlaşmalarına büyük oranda katkı sunar.

Anlaşma sağlanamazsa atılacak adımlar

Taraflar arabuluculuk sürecinde uzlaşmaya varamazlarsa, arabulucu tarafından bir anlaşmazlık tutanağı hazırlanır. Hazırlanan tutanak, tarafların uzlaşamadığını ve yargı yoluna başvurma hakkının doğduğunu gösterir. Taraflar, bu tutanağı dava dilekçelerine ekleyerek mahkemeye başvuru yapabilirler.

Arabuluculuk Sonucunun Geçerliliği

Arabuluculuk süreci, tarafların anlaşmazlıklarını mahkeme dışında çözmelerini sağlar.  Sürecin sonunda varılan anlaşmaların hukuki geçerliliği ve icra edilebilirliği, belirli şartlara bağlıdır. Arabuluculuk sonucunun geçerliliği ile ilgili detaylar şu şekildedir:

Anlaşma tutanağının bağlayıcılığı

Arabuluculuk süreci sonunda taraflar uzlaşırsa alanında uzman kişi tarafından hazırlanan anlaşma belgesi, taraflar için hukuki olarak bağlayıcı bir nitelik taşır. Fakat anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınmadan önce, sadece taraflar arasında geçerli olup mahkeme kararının yerine geçmez. Bu durum; tarafların anlaşmaya uymamaları halinde, anlaşmanın yerine getirilmesi için mahkemeye başvurulması gerektiği anlamına gelir. İcra edilebilirlik şerhi, anlaşmanın mahkeme kararıyla aynı şekilde uygulanabilmesini temin eder.

İcra edilebilirlik şerhi alınması

Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alması, belgenin mahkeme kararı gibi icraya konu edilebilmesini sağlar. Şerh, anlaşmanın içeriğinin arabuluculuğa ve icraya elverişli olup olmadığının sulh hukuk mahkemesi tarafından incelenmesiyle verilir.

Şerh verildikten sonra, anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge olarak kabul edilir. Daha sonra ise icra takibine konu olabilir. İcra edilebilirlik şerhi alabilmek için, anlaşma belgesinin sulh hukuk mahkemesine sunulması gerekmektedir.

Anlaşmanın mahkeme sürecine etkisi

Arabuluculuk sonucunda sağlanan anlaşma, taraflar için bağlayıcıdır ve üzerinde uzlaşılan konularla ilgili dava açılamaz. Bu durum, arabuluculuk sürecinin etkinliğini artırarak mahkeme yükünü azaltır.

Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınmadan önce, anlaşmanın mahkeme kararı gibi uygulanabilmesi mümkün değildir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı tarafların anlaşmaya uymamaları durumunda, icra takibi başlatılabilmesi için icra edilebilirlik şerhinin alınması önemlidir.

Arabulucu taraf tutar mı?

Hayır, arabulucular taraf tutmaz. Arabuluculukta tarafsızlık esastır ve arabulucular, her iki tarafa da eşit mesafede durarak süreci yönetirler. Taraf tutma, etik ihlali anlamına gelir ve arabulucunun görevinden men edilmesine yol açabilir. Eğer bir taraf, arabulucunun taraf tuttuğunu düşünüyorsa mutlaka bu durumu arabulucuya ya da ilgili arabuluculuk merkezine bildirebilir.

Arabuluculuk ücreti kim tarafından ödenir?

Kiracı ve ev sahibi arasındaki arabuluculuk sürecinde, ücretin ödenmesi genel olarak iki tarafa da düşer. İlk iki saatlik arabuluculuk görüşmesi için ücret Adalet Bakanlığı tarafından karşılanabilir. Görüşme süresi bu iki saati aşarsa, ek ücret taraflarca eşit olarak ödenir. Taraflar arasında anlaşmazlık olduğunda, arabuluculuk ücreti konusunda da bir anlaşmazlık olabilir.

Arabuluculuk süresi ne kadar sürer?

Kiracı ve ev sahibi arasındaki arabuluculuk süresi çoğunlukla 3 hafta ile sınırlıdır. Belirlenen süre zarfında tarafların anlaşmaya varması beklenir. Eğer arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurabilir.

Arabuluculuk mahkemeye gitmeden sorunu çözer mi?

Evet, kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar arabuluculuk sürecinde çözülebilir. Arabuluculuk, mahkemeye başvurulmadan önce bir çözüm bulmayı amaçlayan etkili bir yöntemdir. Taraflar anlaşmaya vardıkları takdirde, mahkemeye gitmelerine gerek kalmaz. Anlaşmazlık devam ederse ve taraflar uzlaşamazlarsa arabuluculuk süreci sona erer. Daha sonra ise taraflar mahkemeye başvurmak zorunda kalır.