Taraflar arasındaki kira ilişkisi sadece kiracının kira bedelini ödemesiyle sınırlı değildir. Ev sahiplerinin yükümlü olduğu sorumluluklar, Türk Borçlar Kanunu’nda net olarak tanımlanmıştır. Ev sahiplerinin kanunda yer alan sorumlulukların yerine getirilmemesi, hukuki yaptırımlarla da karşı karşıya kalmasına sebebiyet verir.

Kiralanan Taşınmazın Teslim ve Kullanım Sorumlulukları

Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasında olan sorumlulukları düzenleyen resmi bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya verenin en temel yükümlülüğü arasında kiralananı sözleşmede belirtilen tarihte ve kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmektir.

Kiracı, kiraladığı yeri teslim aldığı andan itibaren dikkatli bir şekilde kullanıp sözleşme şartlarına uygun şekilde hareket etmekle sorumludur. Eksiksiz olarak uyulması gereken karşılıklı sorumluluklar, tarafların haklarını koruyarak olası anlaşmazlıkları önler.

Evin Sözleşmeye Uygun Teslim Edilmesi

Evini kiraya veren kişinin en temel yükümlülüğü, kiralananı sözleşmede belirtilen tarihte kiracıya teslim etmektir. Türk Borçlar Kanunu'nun 301. Maddesinde de bu durum açıkça belirtilmelidir. Kira sözleşmesinde belirtilen tarihte teslim etmeyen ev sahibi, kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğurabilir.

Temel İhtiyaçların Karşılanabilir Olması (Su, Elektrik, Doğalgaz)

Evini kiraya veren kişi, kiracının temel ihtiyaçlarını karşılayacak altyapının mevcut olmasını sağlamakla yükümlüdür. Genel olarak bu yükümlülükler; su, elektrik ve doğalgaz gibi temel hizmetlerdir. Evde bu hizmetlerin mevcut ve çalışır durumda olması şarttır. Kiracı, bu hizmetlerin eksik veya kesintili olması durumunda ise evini kiraya veren kişiye bildirimde bulunarak gerekli düzeltmelerin yapılmasını talep etmelidir.

Ortak Alan Kullanımına Müdahale Etmeme

Kiracı, kiralanan taşınmazın sadece kendisine ait olan bölümlerini kullanma hakkına sahiptir. Ortak alanlar; apartman girişleri, merdivenler, çatı katları gibi ortak kullanım alanları ise tüm sakinlerin ortak kullanımına sunulmuştur.

Kiracı, bu alanları yalnızca ortak kullanım amacıyla kullanmakla yükümlüdür. Kiracı, bu alanları kişisel amaçları için kullanamaz veya başkalarının kullanımını hiçbir şekilde engelleyemez. Kiracı, bu alanlarda gürültü yaparak diğer sakinlerin huzurunu bozamaz. Evini kiraya veren kişi, kiracının bu sorumlulukları yerine getirmemesi halinde yasal yollara başvurabilir. Kiracıya ihtarname göndererek durumu düzelmesini talep edebilir.

Eğer kiracı, ihtara rağmen davranışını düzeltmezse evini kiraya veren kişi, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olabilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı kiracının ortak alan kullanımına ilişkin kurallara uyması şarttır.

Kiralama Süresince Bakım ve Onarım Yükümlülükleri

Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre evini kiraya kiraya veren kişilerin en temel yükümlülüğü, kiralananı sözleşmede belirtilen tarihte ve kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmektir.

Kiracı ise, kiralananı teslim aldığı şekilde özenle kullanmak ve sözleşmeye uygun şekilde yararlanmakla yükümlüdür. Tarafların haklarını güvence altına almak ve muhtemel uyuşmazlıkları engellemek adına karşılıklı sorumluluklar oldukça çok önemlidir.

Demirbaş ve Altyapı Arızalarının Giderilmesi

Ev sahibi, kiralanan yerin demirbaşları ve altyapı sistemlerinin bakım ve onarımından sorumludur. Evini kiraya veren kişi, sistemlerin (su tesisatı, elektrik tesisatı vb.) düzenli bakımını yapmak ve arıza durumunda onarımlarını gerçekleştirmekle yükümlüdür.

Kiracı, meydana gelen arızaları derhal kiraya verene bildirmeli ve onarım işlemlerinin yapılmasını talep etmelidir. Ev sahibi, bildirimi aldıktan sonra makul bir süre içinde gerekli onarımları yapmalıdır. Aksi durumda, kiracı taşınmazın kullanımında yaşanan aksaklıklar nedeniyle kira bedelinde indirim isteme hakkına sahip olabilir. Ayrıca isterse sözleşmeyi feshedebilir.

Ortak Giderlerde Ev Sahibine Ait Olan Payların Ödenmesi

Konut ve işyeri kiralarında, binaya ait ortak kullanım yerlerinde oluşabilecek masraflar kiracıya ait değildir. Giderler, kiraya veren tarafından karşılanmalıdır. Fakat kira sözleşme içerisinde aksi yazılmamammışsa kiracı bu giderleri ödemekle yükümlüdür. Ortak giderler arasında bina sigortası, asansör bakımı, ortak alanların temizliği ve benzeri masraflar yer alır. Evini kiraya veren kişi ise bu giderlerin ödenmesinden sorumludur. Kiracıdan bu giderleri talep edemez.

BUNU BİLİYOR MUYDUNUZ? Kiracı, sözleşme süresi boyunca bu tür giderlere katlanmakla yükümlü kılınabilir. Bu durum, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

Zorunlu Tamiratlar İçin Kiracının Bilgilendirilmesi

Ev sahibi, kiralanan ev içerisinde zorunlu olarak tamirat yapılması gerekiyorsa zaman kiracıyı önceden bilgi vermesi şarttır. Bilgilendirme, yazılı olarak yapılmalı ve yapılacak işlemler tahmini süre ve olası rahatsızlıklar hakkında kiracı bilgilendirilmelidir. Ev sahibi, tamiratları yaparken kiracının günlük yaşamını en az şekilde etkilemeye özen göstermelidir.

Yasal ve Sözleşmesel Haklara Saygı

Yasal ve sözleşmesel haklara saygı duyulması, kiracının ve sahibinin güven içinde hareket etmesini sağlar. Tarafların sözleşmedeki sorumluluklarına sadık kalması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların yaşanmasını büyük oranda engeller.

Kiracının Konut Dokunulmazlığına Saygı

Türk Ceza Kanunu'nun 116. maddesi, konut dokunulmazlığını ihlal suçunu düzenler. Bir kimsenin konutuna ya da konutunun eklentilerine izinsiz girmesi suç sayılır. Aynı şekilde, rıza ile girilmiş olsa bile konuttan çıkmayı reddetmek de hukuka aykırıdır. Böyle durumlarda mağdurun şikâyet hakkı bulunur. Mağdurun şikâyeti üzerine adli süreç başlatılarak ilgili kişi hakkında soruşturma açılır.

Kiracının konutu, onun özel yaşam alanıdır. Özel olan bu alana izinsiz girilmesi, kiracının huzurunu ve güvenliğini ihlal eder. Ev sahibi, kiracının rızası olmadan konuta girmesi veya kiracının rızasını aldıktan sonra konutta kalmaya devam etmesi, konut dokunulmazlığını ihlal anlamına gelir.

Sözleşme Süresi Boyunca Kiranın Keyfi Artırılmaması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin artırılması Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre yapılır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılmasına ilişkin hükümleri düzenler. Geçerli olan bu düzenlemeye göre kira bedeli sözleşmede belirlenen süreler dahilinde ve öngörülen oranlarda artırılabilir. Yapılan artışlar yasal sınırlamalara tabidir.

Tahliye ve Sözleşme Fesih Kurallarına Uyulması

Kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu'nda belirli kurallara bağlanmıştır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde bazı yapılması gereken işlemler vardır. Bu işlemler arasında ise kirada olan kişinin sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildirimini yapması zorunludur. Aksi takdirde sözleşme, aynı şartlarla birlikte otomatik olarak bir yıl daha uzar. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı dilediği zaman sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Fakat fesih bildirim süresine uymak zorundadır.

Kiralanan yerde altyapı arızası çıkması durumunda kiracı ne yapmalıdır?

Kiracı, altyapı arızası olduğunu tespit ettiğinde derhal ev sahibine bildirmelidir. Ev sahibi, bildirimi aldıktan sonra arızayı gidermekle yükümlüdür.

Kiracının ortak alanlarda yaşadığı sorunlar nasıl çözümlenir?

Kiracı, apartman girişleri gibi ortak kullanım alanlarında yaşadığı sorunları ev sahibine bildirmelidir. Ev sahibi, diğer sakinlerin huzurunu bozan durumları önlemek için gerekli adımları atması gerekir.

Kira sözleşmesi süresince kira bedeli nasıl artırılabilir?

Kira bedelinin artışı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi oranına göre yapılır. Ev sahibi, yasal sınırlamalara kira bedelinde artış yapabilir.