Kiracılar, mülkü kullandıkları süre boyunca bakım ve koruma sorumluluğunu taşırlar. Ancak bazı durumlarda bu sorumluluklar ihmal edilerek mülkte hasar oluşabilir. İşte bu noktada depozito uygulaması devreye girer. Ev sahipleri, mülkü güvence altına almak için kiracılardan yasal sınırlar içinde depozito alır. Bu bedel, kira sözleşmesi sona erdiğinde mülkte oluşabilecek zararların karşılanması amacıyla kullanılır. Zarar tespiti süreci, sözleşme bitiminde yapılır ve mülkteki hasarların belirlenmesini kapsar. Tespit edilen zararlar, depozito tutarından mahsup edilebilir.

Kiracıdan Depozito Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Mülkünü kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişki, hukuki ve maddi açıdan dikkatli yönetilmesi gerekir. Profesyonel olarak yürütülmesi gereken sürecin önemli adımları arasında depozito alımı gelir. Depozito, mülk sahibini olası zarar ve mağduriyetlere karşı korumayı amaçlayan bir güvence niteliğindedir. Kiracıdan depozito alırken dikkat edilmesi gerekenler şu şekildedir:

Depozito Tutarının Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut ve işyeri kiralarında depozito bedeli için sınırlar bulunmaktadır. Talep edilecek depozito tutarı, yasal olarak üç aylık kira bedelinin üzerinde olamaz.

ÖRNEK: Aylık 2.000 TL kira bedeli olan bir taşınmaz için depozito en fazla 6.000 TL olarak alınabilir. Sınırın aşılması durumunda, fazla alınan tutar geçersiz sayılır. Kiracı, fazla ödemiş olduğu tutarı ev sahibinden geri talep edebilir.

Depozito İçin Sözleşmede Açık Hüküm Konulması

Kira sözleşmelerinde depozito uygulaması, hem mülk sahibinin hem de kiracının haklarını güvence altına alır. Depozitonun tutarı, ödeme şekli ve iade koşulları, sözleşmede açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Bu, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Depozito, Türk Lirası veya döviz cinsinden ödenebilir. Ancak kiracının onayı olmadan bu para çekilemez. Bu nedenle, depozito bedeli vadeli bir banka hesabına yatırılmalı ve güvence altına alınmalıdır.

Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiralanan taşınmazda olağan kullanım dışında bir zarar yoksa ve kiracı sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmişse, depozito iade edilmelidir. Ayrıca, mülk sahibi sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açmaz veya icra takibi başlatmazsa, banka depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür.

Depozito Bedelinin Yasal Olarak Bankaya Yatırılması

Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito bedeli, kiracı tarafından bir bankada açılacak ortak vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır. Para yatırılan hesapta, kiracı ve kiraya verenin birlikte imzalanmalıdır.

Her iki tarafın onayı olmadan depozito bedeli çekilememelidir. İlgili kurumlar tarafından yapılan düzenleme, depozito bedelinin değer kaybını önlemeyi ve tarafların haklarını güvence altına almayı amaçlar.

BİLGİ: Enflasyon nedeniyle para değer kaybı yaşandığı zaman bankada birikmiş faiz geliri sayesinde depozito bedelinin değeri korunmuş olur.

Kiracıdan Kaynaklı Zararların Tespiti

Kiracının kiralanan mülkü hasar vermesi halinde, ev sahiplerinin takip etmesi gereken belirli yasal prosedürler mevcuttur. Büyük bir titizlikle yürütülmesi gereken bu durumda, zararların tespiti ve gerekirse tazmin edilmesi için belirli prosedürlere göre hareket etmek gerekir. Kiracıdan kaynaklı zararları tespiti için izlenmesi gereken adımlar şu şekildedir:

Teslim Tutanağı Hazırlanması

Teslim tutanağı, kiracının taşınmazı boşaltıp anahtarları teslim etmesiyle birlikte düzenlenir. Tarafların karşılıklı beyanlarını içeren yazılı bir belgedir. Alanında bilgili kişiler tarafından hazırlanması gereken bu tutanak, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların önüne geçmeye her iki tarafın da haklarını korumak amacıyla hazırlanır. Teslim tutanağının geçerli ve bağlayıcı olabilmesi için aşağıdaki bilgileri içermesi gerekmektedir:

• Kiralanan taşınmazın açık adresi.

• Anahtarların teslim edildiği tarih.

• Taşınmazın teslim anındaki durumu, varsa hasar veya eksiklikler.

• Depozitonun iade edilip edilmediği ve miktarı.

• Tarafların birbirlerini ibra ettiklerine dair beyanları.

• Her iki tarafın da ıslak imzaları.

• Ev sahibi ve kiracının iletişim bilgileri.

Evin Durumunun Fotoğraf ve Video ile Belgelenmesi

Zararların tespiti sürecinde, taşınmazın mevcut durumunun fotoğraf ve video kayıtlarıyla belgelenmesi önemlidir. Gerçekleştirilen işlem, somut delil elde etmek açısından gereklidir. Yapılan kayıtlar, hasarların türünü ve büyüklüğünü tarafsız bir şekilde belgeleyerek netleştirir.

DİKKAT: Çekimlerin tarih ve saat bilgileriyle sunulması, delillerin geçerliliğini artırır.

Ekspertiz veya Üçüncü Taraf Tespiti Kullanımı

Zararların kapsamlı ve objektif bir şekilde değerlendirilmesi için bağımsız bilirkişi raporu alınması faydalıdır. Alanında uzman olan bu kişiler, taşınmazdaki hasarları teknik açıdan değerlendirir. Daha sonra onarım maliyetlerini ve zararların boyutunu belirler. Elde edilen raporlar, mahkemeler nezdinde genel olarak güçlü delil olarak kabul edilir.

Depozito İadesi ve Zarar Durumunda Yapılması Gerekenler

Kira sözleşmelerinde depozito, kiraya verenin taşınmazı koruma amacıyla aldığı bir teminattır. Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiralanan taşınmazın durumu değerlendirilir. Taşınmazda normal kullanımın dışında bir hasar bulunmuyorsa ve kiracının kira, aidat, fatura borcu yoksa depozito tutarı kiracıya geri verilmelidir.

Taşınmazda kiracıdan kaynaklanan zararlar mevcutsa bu zararların tespiti belgelendirilmelidir. Daha sonra ise kiracıya bildirilmesi gerekmektedir. Mülkünü kiraya veren kişi, zararların bedelini depozitodan mahsup edebilir. Depozitonun geri kalan kısmı, belirli bir süre zarfında kiracıya geri ödenmesi şarttır.

Zararın Belgelenerek Kiracıya Bildirilmesi

Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte taşınmazı inceleyebilir. İnceleme sırasında olağan kullanımın ötesinde bir zarar olup olmadığını tespit edebilir. Eğer zarar mevcutsa, bu durumun resmi olarak yasal çerçevelere uygun şekilde kayda geçirilmesi son derece önemli bir konudur. Belgeler arasında fotoğraflar, ekspertiz raporları ve tanık beyanları bulunabilir.

ÖNEMLİ: Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesi uyarınca evini kiraya veren kişi, taşınmazı teslim ederken mevcut ayıpları veya eksiklikleri gecikmeden ve yazılı olarak kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Bu konularla ilgili bildirim yapılmadığı takdirde, kiracı bu ayıplardan dolayı sorumlu tutulamaz. Yani eksiklikler zamanında beyan edilmemişse kiracıdan bunların giderilmesi beklenemez.

Zarar Bedelinin Depozitodan Mahsubu

Ev sahibi, tespit edilen zararların bedelini depozitodan mahsup edebilir. Mahsup işlemi, sadece olağan kullanımın ötesindeki zararlar için geçerlidir. Kiracı, sözleşmeye uygun şekilde yapılan, eşyalarda kullanım sonucuna bağlı olarak meydana gelen aşınma ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz.

Depozitonun banka hesabına yatırıldığı durumlarda ise kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için kiracının rızası, kesinleşmiş bir mahkeme kararı gereklidir. Eğer ki depozito elden verilmişse ve kiracı, zararların bedelini kabul etmiyorsa durum farklıdır. Yaşanabilecek olan böyle bir senaryoda ev sahibi hukuki yollara başvurmalıdır.

Kalan Depozitonun Süresinde İadesi

Evini kiraya veren kişi, zararların bedelini depozitodan mahsup ettikten sonra kalan depozito bedelini kiracıya iade etmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu'na göre ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açmaz veya icra takibi başlatmazsa; banka, kiracının talebi üzerine depozito bedelini iade eder.

Depozitonun elden verilmesi durumunda ise evini kiraya veren kişinin, zararların bedelini mahsup ettikten sonra kalan depozito bedelini derhal kiracıya iade etmesi gerekmektedir. Ev sahibi, haklı bir neden olmaksızın depozito bedelini iade etmemesi durumunda, kiracı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Depozito tutarı neye göre belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut ve işyeri kiralama işlemlerinde, depozito için belli sınır vardır. Durumun bu şekilde olmasından dolayı alınacak olan depozito, hiçbir şekilde kira bedelinin üç katını aşamayacak şekilde belirlenebilir.

ÖRNEK: Aylık kira bedeli 10.000 TL ise depozito en fazla 30.000 TL olabilir. Yasal sınırın üzerinde belirlenen depozito tutarları geçersiz sayılı. Kiracı tarafından talep edilebilir.

Depozito bankaya yatırılmak zorunda mı?

Evet. Kanuna göre depozito bedeli, kiracının adına açılan ve evini kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen bir vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır. İlgili kurumlar tarafından gerçekleştirilen düzenleme, depozitonun enflasyon karşısında değer kaybetmemesini önleyerek tarafların haklarının korur.

Depozito iadesi için yasal süre nedir?

Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından eğer kiraya veren tarafından üç ay içinde kiracıya karşı bir dava açılmaz veya icra takibi başlatılmazsa, kiracı bankaya başvurarak depozito bedelini geri alabilir. Elden verilen depozitolar için ise taşınmazda herhangi bir hasar veya borç bulunmaması durumunda, kiraya veren depozitoyu derhal iade etmelidir.