Mülk sahipleri, artan maliyetler ve piyasa koşulları nedeniyle kira bedelinde artış yapmak isteyebilir. Kiracılar ise bu artışın yasal çerçevede ve adil bir şekilde yapılmasını bekler. Bu nedenle, kiraya verenlerin zam yaparken dikkat etmesi gereken bazı hukuki hususlar bulunmaktadır.

Kira Artışı Yapılmadan Önce Bilinmesi Gereken Yasal Sınırlar

Kira artışları, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından dikkatle yönetilmesi gereken bir konudur. Yasal sınırların ve hesaplama yöntemlerinin bilinmesi, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar. Kira artışı yapılmadan önce göz önünde bulundurulması gereken yasal sınırlar şunlardır:

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Artış Oranı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artış oranlarını düzenler. Bu maddeye göre taraflar, kira sözleşmesinde bir artış oranı belirleyebilir; ancak bu oran, bir önceki yılın TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalaması oranını aşamaz.

İşyeri kiralarında taraflar arasında bir oran belirlenmemişse, kira artışı doğrudan TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranına göre yapılır. Taraflar arasında farklı bir oran belirlendiyse, bu oran esas alınır. Ancak bu durumda bile oran, yine TÜFE sınırını geçemez.

TÜFE Ortalamasına Göre Kira Artışı Hesaplaması

Kira artış oranı belirlenirken Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) esas alınır. Belirlenen oran, yasal sınırlar çerçevesinde kiraya verene artış yapma hakkı tanırken, kiracının da öngörülebilir bir bütçeyle hareket etmesini sağlar. Hesaplama işlemi, her ay güncellenen veriler doğrultusunda gerçekleştirilir.

ÖRNEK: Mayıs 2025'te yapılacak bir kira artışı için Nisan 2025'te açıklanan TÜFE verileri dikkate alınır. Nisan 2025'te açıklanan on iki aylık TÜFE ortalaması %51,26 olarak belirlenmiştir.

• Mevcut kira bedeli: 10.000 TL

• TÜFE'ye göre artış oranı: %51,26

• Hesaplamalara göre artış tutarı: 10.000 TL * 0,5126 = 5.126 TL

• Yeni kira bedeli: 10.000 TL + 5.126 TL = 15.126 TL

Sözleşmede Belirtilmiş Artış Şartlarının Geçerliliği

Yapılan kira sözleşmelerinde taraflar arasında belirlenen artış oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Durumun bu şekilde olmasından dolayı sözleşmede belirtilen artış oranı, yasal sınırın üzerinde olsa bile, yasal sınır geçerli olur. Taraflar arasında belirlenen artış oranı, yasal sınırın altında ise, bu oran geçerli olur.

ÖRNEK: Hazırlanan sözleşmede %10'luk bir artış oranı belirlenmişse ve TÜFE'nin on iki aylık ortalaması %15 ise artış oranı %10 olarak uygulanır.

Kira Artışı Sürecinde Uyulması Gereken Kurallar

Kira artışı süreci, kiracılar ve ev sahipleri için dikkatle yönetilmesi gereken bir konudur. Profesyonel olarak yönetilmesi gereken bu süreçte, yasal düzenlemelere uygun hareket etme gerekir. Kira artışı sürecinde uyulması gereken kurallar şu şekildedir:

Zam Bildiriminin Yazılı Olarak Yapılması

Kira artışı yapılmadan önce, mülk sahibinin kiracıya yazılı bildirimde bulunması yasal bir zorunluluktur. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, artışa ilişkin bilgilendirme, yeni kira dönemine girmeden en az bir ay önce yazılı olarak yapılmalıdır.

Bu bildirim; noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü mektupla ya da elden imza karşılığı teslim edilerek gerçekleştirilebilir. Yazılı bildirim, kiracının yeni kira bedelinden zamanında haberdar olmasını sağlar.

Eğer kiraya veren bu bildirimi süresinde yapmazsa, kira artışı ancak bir sonraki kira döneminde geçerli olabilir. Bu nedenle, yazılı bildirim süreci usulüne uygun yürütülmeli ve yasal çerçeveye uygun şekilde belgelenmelidir.

Kira Artışının Geçerli Olacağı Tarihin Belirtilmesi

Kira artışının hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, sözleşme hükümleri ve yasal düzenlemelere göre belirlenir. Artış, genellikle sözleşmede belirtilen tarihten itibaren uygulanır.

Eğer sözleşmede net bir tarih yer almıyorsa, kiraya verenin kiracıya yaptığı yazılı bildirime bu tarihi açıkça eklemesi gerekir. Bu durumda, yeni kira dönemi başlangıcı, artışın geçerli olacağı tarih olarak kabul edilir.

Ancak yazılı bildirimde farklı bir tarih belirtilmiş ve bu tarih kiracı tarafından kabul edilmişse, kira artışı belirtilen tarihten itibaren geçerli olur.

Kiracının Onayı ve Yeni Sözleşme Güncellemesi

Kira artışı, kiracının onayıyla birlikte yürürlüğe girer. Kiracı, kiraya verenin yaptığı yazılı bildirimi kabul ederse artış geçerli olur. Yapılan artışı kiracı artışı kabul etmezse kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı doğar. Böyle bir senaryoda mahkeme, kira bedelinin yasal sınırlar çerçevesinde belirlenmesine karar verir. Taraflar arasında anlaşma sağlandığı durumda, yeni kira bedeli ve artış oranı için geçerli olacak şekilde yeni bir kira sözleşmesi hazırlanır.

Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gereken Etik ve Pratik Hususlar

Kira artışı süreci, yalnızca yasal düzenlemelere uygun olması gerekir. Süreçte tarafların etik kurallara dikkat ederek hakaret edilmesi çok önemlidir. Kira artışında dikkat edilmesi gereken etik ve pratik hususlar şu şekildedir:

Piyasa Rayiçlerinin Araştırılması

Kira artışı belirlenirken, benzer özelliklere sahip taşınmazların bulunduğu bölgelerdeki kira bedellerinin araştırılması gerekir. Yapılan bu işlemle birlikte adil bir artış oranı belirlenebilir. Titiz şekilde gerçekleştirilmesi gereken araştırma, kiracının ev sahibinin piyasa koşullarına uygun hareket etmesini sağlar.

Kiracıyla İletişimde Uyumlu ve Şeffaf Olunması

Kira artışı sürecinde, kiracıyla açık ve dürüst bir iletişim kurmak çok önemlidir. Artış oranı ve gerekçeleri hakkında kiracıya bilgi vermek, sürecin daha anlaşılır olmasını sağlar. Taraflar arasında yazılı bildirimlerin zamanında yapılması, yasal yükümlülükler açısında önemlidir.

Uzun Süreli Kiracılar İçin Kademeli Artış Stratejisi

Uzun süreli kiracılar için yüksek oranlı kira artışları yerine kademeli artış yapmak daha mantıklıdır. Uygulanan bu strateji hem kiracının mali yükünü hafifletir hem de kira ilişkisinin devamlılığını sağlar. Günümüzde birçok kişi tarafından tercih edilen bu yaklaşım, kiracının taşınmazda uzun süreli kalmasını sağlar. Böylece ev sahibi de düzenli kira geliri elde edebilir.

TÜFE oranı hangi ayın verisine göre hesaplanır?

Zam yapılacak aya ilişkin artış oranı, bir önceki ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE verisine dayanılarak hesaplanır. Belirlenen oran, yasal sınırları aşmamak kaydıyla kira bedeline yansıtılır. Kiraya verenin keyfi artış yapması bu çerçevede mümkün değildir.

ÖRNEK: Ağustos ayında yapılacak kira artışı için Temmuz ayında açıklanan TÜFE verileri dikkate alınarak artış oranı belirlenir. Günümüzde yürürlükte olan bu uygulama, konut ve işyeri kiraları için geçerlidir.

Ev sahibi her yıl zam yapmak zorunda mı?

Hayır, ev sahibinin her sene kira artışı yapma gibi bir zorunluğu yoktur. Türk Borçlar Kanunu'na göre kira artışı yapmak bir zorunluluk olmayıp sadece ev sahibine tanınan bir haktır. Kira sözleşmesinde artışa dair bir hüküm bulunmuyorsa veya taraflar yeni dönemde artış yapmama konusunda anlaşmışlarsa, kira bedeli aynı kalabilir.

Kiracı zamma itiraz edebilir mi?

Evet, kiracı olan kişi yasal sınırların üzerinde yapılmış olan kira artışlarına itiraz edebilir. Eğer ki ev sahibi, TÜFE oranının üzerinde veya sözleşmede belirtilmeyen bir artış talep ederse kiracı bu artışı kabul etmek zorunda değildir. Yaşanabilecek olan böyle bir durumda, kiracı olan ev sahibinin talebine yazılı olarak itiraz edebilir.

Kira artışı yapılmadan önce kiracıya bildirim zorunlu mu?

Evet, kira artışı yapılmadan önce ev sahibinin kiracıya yazılı bildirimde bulunması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca, kira artışının geçerli olabilmesi için ev sahibinin artışın geçerli olacağı tarihten en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak bildirim yapması gerekir.