Kira sözleşmesi, ev sahipleri açısından büyük önem taşır. Kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan bu resmi belge, kira ilişkisinin tüm koşullarını belirleyerek sürecin şeffaf ve güvenli şekilde ilerlemesini sağlar.

Sözleşmenin hazırlanışı çoğu kişi tarafından basit bir işlem olarak görülse de, eksik veya hatalı düzenlenmesi ciddi sorunlara yol açabilir. Bu tür sorunlarla karşılaşmamak için sözleşme hazırlanırken mutlaka yasal mevzuata uygun hareket edilmelidir.

Bu içeriğimizde, kira sözleşmesinde yer alması gereken temel unsurları ve hazırlık sürecinde sık yapılan hataları detaylı şekilde ele alacağız.

Kira Sözleşmesi Hazırlığında Temel Unsurlar

Alanında bilgili kişiler tarafından hazırlanan kira sözleşmesi, ilgili kişiler arasındaki yükümlülükleri net olarak düzenler. Alanında uzman kişiler tarafından hazırlanması gereken bu sözleşme, tarafların haklarını koruma altına alarak olası anlaşmazlıkların önüne geçer. Kira sözleşmesi hazırlama işlemi sırasında evi kiralayacak kişinin ve mülk sahibinin karşılıklı olarak anlaşması gerekmektedir. Tüm bunların yanı sıra hazırlanan sözleşmenin, yasal mevzuata uygun şekilde hazırlanması da şarttır.

DİKKAT: Kira sözleşmesinin hukuki geçerliliği ve tarafların haklarının korunması için belirli unsurların eksiksiz ve doğru bir şekilde belirtilmesi gerekir. Dikkat edilmesi gereken detaylar şu şekilde listelenebilir:

• Tarafların kimlik bilgileri

• İlgili kişilerin iletişim bilgileri

• Taşınmazın açık ve detaylı tanımı

• Kira bedeli

• Ödeme tarihleri ve artış şartları

• Depozito miktarı

• Sözleşme süresi

• Fesih koşulları

• Özel hükümler

Sözleşme hazırlanırken tüm bu bilgilerin açık ve net bir şekilde belirtilmesi çok önemlidir. Gerçekleştirilen işlemle, kiracı ve kiraya veren kişi arasında güven sağlanır. Böylece ileri de ki zamanlarda oluşabilecek olan olası sorunların önüne büyük oranda geçilir. Aksi takdirde sözleşme, hukuksal olarak geçerli sayılmayabilir. Böyle sorunlar ile karşı karşıya kalmamak için tüm verileri eksiksiz şekilde doldurmaya özen göstermeniz çok önemlidir.

Tarafların Kimlik ve İletişim Bilgileri

Kira sözleşmesinin geçerliliği ve taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından bazı hususlara dikkat edilmesi gerekir. Alanında bilgili kişiler tarafından sözleşme hazırlanırken ilgili tarafların kimlik ve iletişim bilgilerinin eksiksiz olarak belirtilmesi gerekir.

NOT: Taraflardan biri tüzel kişi ise şirketin unvanı, vergi numarası, ticaret sicil numarası ve yetkili kişinin imza sirküleri gibi belgeler de sözleşmeye eklenmelidir. Böylece sözleşme prosedürlere uygun hale gelecektir.

Bunu Biliyor Muydunuz? Sözleşmede yer alan kişilerin kimlik fotokopilerinin ilgili belgeye eklenmesi oldukça önemlidir. Yapılacak olan bu işlemle birlikte ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlanılır. İleride herhangi bir sorunda hızlı çözüme ulaşabilmek için bu işlemleri gerçekleştirmeniz oldukça önemlidir.

Taşınmazın Açık ve Detaylı Tanımı

Hazırlanacak olan kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın detaylı bir şekilde tanımlanması şarttır. Detaylı bir şekilde bu bilgilerin tanımlanması, hangi taşınmazın kiralandığının net bir şekilde belirlenmesinde önemli rol oynar. Gerçekleştirilecek olan bu tanımda ise genel olarak taşınmazın tam adresi (il, ilçe, mahalle, sokak, bina numarası, daire numarası), taşınmazın cinsi (konut, işyeri vb.), kullanım amacı ve varsa demirbaşların listesi eksiksiz olarak yazılmalıdır. Yazılacak olan tüm bu detaylar, taraflar arasında anlaşmazlıkların önlemeye yarar.

Kira Bedeli, Ödeme Tarihleri ve Artış Şartları

Kira sözleşmesinde kira tutarının eksiksiz şekilde belirtilmesi gerekir. Yazılacak olan kira bedeli hem rakamla hem de yazıyla ifade edilmelidir. Kira bedelinin yanı sıra ödeme şekli (nakit, banka havalesi vb.) ve ödeme tarihleri belirtilmelidir. Ödeme tarihleri ve artış şartlarının açıkça yazılması da taraflar arasında şeffaf bir ilişki kurulmasına önemli bir ölçüde katkı sağlar. Kira artış oranı ve artışın hangi dönemlerde yapılacağı da sözleşmede yer almalıdır.

DİKKAT: Türk Borçlar Kanunu'na göre kira artış oranı, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Gerçekleştirilen olan bu işlemle birlikte kiracının ve kiraya veren kişinin hakları büyük oranda korunur. Yapılacak olan sözleşmede bu oran belirtilmemiş ise yasal sınırlar geçerli olur.

Kira Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Özel Şartlar

Sözleşmede yer alması gereken özel şartlar bulunmaktadır. Bu şartlara dikkat ederek sözleşme hazırlanması gerekir. Sözleşmede yer alması gereken temel unsurlar; tarafların kimlik ve iletişim bilgilerinden taşınmazın açık ve detaylı tanımına kadar her şey detaylı şekilde yazılmalıdır. Sözleşmenin kapsamını belirleyen özel şartlar da büyük önem taşır.

Depozito ve Güvence Bedelleri

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito tutarı 3 aylık kira bedelini hiçbir şekilde aşamaz. Resmi olarak temin edilen güvence bedeli, kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp kullanmadığını denetlemek ve olası zararları karşılamak amacıyla alınır.

Depozito, kiracının kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından taşınmazda herhangi bir zarar veya borç bulunmaması durumunda kendisine iade edilir. Geri ödenecek olan bu bedelin banka hesabına yatırılması gerekmektedir. Elden yapılan ödemeler geçerli sayılmayabilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı bankadan ödemek yapmak oldukça önemli bir işlemdir.

Taşınmazın Kullanım Şartları

Sözleşmede, kiralanacak mülkün kullanım şartları net bir şekilde belirtilmelidir. Kiracı, kiralanan taşınmazı yalnızca kira sözleşmesinde belirtilen kullanım amacı doğrultusunda kullanmakla yükümlüdür. Kullanım amacı dışında yapılan her türlü faaliyet, hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Ev ve iş yeri için ticari kullanım ayrımı bu konuda büyük oranda önem teşkil eder.  Sizler için bu durumu örnek yardımıyla daha somut şekilde sunalım.

[ÖRNEK] Konut olarak kiralanan bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması, sözleşmeye aykırıdır ve kiraya verenin fesih hakkını doğurabilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı sözleşmeye uygun şekilde hareket edilmesi şarttır.

Sözleşme Süresi ve Tahliye Koşulları

Kira sözleşmesinin süresi ve tahliye koşulları, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen önemli unsurlar arasında yer alır. Yapılan sözleşme süresi, tarafların anlaşmasına göre belirlenir. Bundan dolayı kişiler kendi arasında sözleşmenin süresini iyi bir şekilde konuşup daha sonra belgeye dökebilir.

Kira sözleşmesinde tarafların üzerinde mutabık kalması gereken süre, belirli ya da belirsiz olarak iki şekilde düzenlenebilir. Belirli süreli sözleşmeler genel olarak 1 yıl, 3 yıl, 5 yıl ya da 10 yıl gibi sabit bir zaman dilimini kapsar. Belirsiz süreli sözleşmelerde başlangıç tarihi bellidir ancak bitiş tarihi net olarak belirlenmez. Sözleşmenin sona ermesi durumunda ise kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir.  Türk Borçlar Kanunu içerisinde yer alan bilgilere göre ilgili kiracının, kira süresi sona ermeden en az 15 gün öncesinden kiraya verene bildirimde bulunması gerekir. Aksi takdirde sözleşme bir yıl aynı koşullarda uzamış sayılır.

Tahliye koşulları ise kiracının kiralamış olduğu mülkü tamamen boşaltma ve mülk sahibine eksiksiz bir şekilde teslim etme sürecini içerir. Eksiksiz olarak yerine getirilmesi gereken bu şartlar, sözleşmede açıkça belirtildiği zaman potansiyel hukuki sorunların önüne geçilmesine büyük oranda yardımcı olur.

Kira Sözleşmesinin Geçerliliği İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın kullanım hakkının belirli bir süreyle ve belirlenen koşullarla kiracıya bırakılmasını içeren yasal bir anlaşmadır. Ayrıca kiraya veren kişi ile kiracı arasında karşılıklı hak ve yükümlülükleri düzenleyen yasal bir belgedir. Bilgili kişiler tarafından düzenlenen bu belge, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini yazılı şekilde ortaya koyarak olası uyuşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlar. Kira sözleşmesinin geçerli olması için dikkat edilmesi gereken bazı püf noktalar şu şekilde listelenebilir:

Sözleşmenin Yazılı Olarak Düzenlenmesi

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, süresi bir yılı aşmayan kira sözleşmeleri için yazılı bir şekil şartı aranmaz. Durumun bu şekilde olmasından dolayı da sözlü olarak yapılan kira sözleşmesi de hukuken geçerli kabul olarak kabul edilir. Düzenlenen bu sözleşmeler, kiracı ile mülk sahibi arasında karşılıklı onayla yapılmış olsa bile ileride doğabilecek anlaşmazlıklar açısından risklidir.

Sözlü anlaşmalarda genel olarak kira süresi, ödeme miktarı, depozito gibi önemli detaylar açıkça kayıt altına alınmadığından dolayı taraflar arasında ihtilaf yaşanma olasılığı artar. Durumun bu şekilde olmasından dolayı her ne kadar yasal zorunluluk olmasa da kira sözleşmesinin yazılı olarak hazırlanması ve detaylı biçimde düzenlenmesi oldukça önemlidir.

Tarafların İmzalarının Alınması

Kira sözleşmesinin yasal geçerlilik kazanabilmesi için kiracı ve kiraya verenin sözleşmeyi imzalaması gerekir. Sözleşmede, taraflardan herhangi birisinin imzasının olmaması belgeyi geçersiz kılar.

DİKKAT: Sözleşme yapılırken imzaların ıslak imza ile atılması, sözleşmenin geçerliliğini artırır. Eğer taraflardan biri tüzel kişi ise tüzel kişiliği temsile yetkili kişinin imzası ve yetki belgesi de sözleşmede yer alması gerekmektedir.

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Hayır, kanunlara göre zorunlu değildir. Taraflar arasında sözlü olarak yapılan bir kira anlaşması da Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca hukuken geçerli sayılır. Taraflar arasında yapılacak olan yazılı bir sözleşme genel olarak kira bedeli, süresi, depozito gibi kritik konuları açıkça ortaya koyarak hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını daha sağlam bir zemine oturtur. Durumun bu şekilde olmasından dolayı yazılı sözleşme, olası anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sunması açısından daha güvenli bir yöntemdir.

Kira sözleşmesinde kefil eklemek şart mı?

Hayır, kira sözleşmesinde kefil eklemek yasal olarak zorunlu değildir. Mülk sahiplerinden bazıları, kiracının ödeme gücünü güvence altına almak amacıyla kefil talep edebilirler. Kefil, kiracının borçlarını yerine getirmemesi durumunda sorumluluk üstlenir. Kefilin sorumluluğu, sözleşmede açıkça belirtilmeli ve kefaletin süresi ile sınırı net bir şekilde ifade edilmelidir. Aksi takdirde kefilin sorumluluğu belirsiz olabilir ve hukuki sorunlara yol açabilir.

Noter onaysız kira sözleşmesi geçerli midir?

Evet, noter onaysız kira sözleşmesi geçerlidir. Taraflar, kira sözleşmesini yazılı olarak düzenleyebilir. Daha sonra ise kendi aralarında hazırlamış oldukları kira sözleşmesini imzalayarak geçerli kılabilirler.

Fakat bu süreci noter onayı ile de yapabilirsiniz. Noter onayı ile yapacağınız işlemler sözleşmenin ispat gücünü artırarak tarafların kimlik tespiti açısından güvence altında olmasını sağlar. Günümüzde noter onayı genel olarak büyük meblağlı kiralamalarda veya uzun süreli sözleşmelerde tercih edilen bir süreçtir. Eğer sizlerde bu şekilde bir kira sözleşmesi yapıyorsanız noter onayını kullanabilirsiniz.

Sözleşme süresi dolunca otomatik yenilenir mi?

Evet, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi sona erdiği zaman Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Kiracının sözleşmeyi sonlandırmak istemesi durumunda ise kira süresi bitmeden en az 15 gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunması gerekir. Aksi halde, sözleşme mevcut şartlarla bir yıl süreyle otomatik olarak yenilenmiş sayılır.

DİKKAT: 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren kişi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilir.