Gayrimenkul sahipleri ile kiracılar zaman zaman çeşitli konularda anlaşmazlık yaşayabilir. Konut veya işyeri kiralamalarında ortaya çıkan bu uyuşmazlıklar, hukuki süreçleri beraberinde getirebilir. Bu süreçlerin başında ise ihtarname gelir.

Kiraya veren, genellikle kiracının borcunu ödememesi, tahliye edilmemesi veya sözleşmeye aykırı davranması gibi durumlarda resmi bir uyarı amacıyla ihtarname düzenler. Hukuki nitelik taşıyan bu belge, olası dava süreçlerinde önemli bir kanıt niteliğindedir. Doğru ve usule uygun şekilde hazırlanmış bir ihtarname, mülk sahibinin haklarını koruma açısından kritik rol oynar.

Kiracıya İhtarname Göndermenin Hukuki Dayanakları

Kiracıya ihtarname göndermek, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya verenin haklarını koruması ve yasal süreci başlatması açısından büyük önem taşır. İhtarname; kiracının sözleşme şartlarına aykırı davranışlarını düzeltmesi veya belirli bir yükümlülüğü yerine getirmesi için gönderilen yazılı bir uyarıdır.

Dikkat: İhtarname, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine dayanır ve usulüne uygun hazırlanmalıdır. Bu belge, olası hukuki süreçlerde delil niteliği taşır. Süreç hakkında bilginiz yoksa, mutlaka alanında uzman kişilerden destek almanız tavsiye edilir.

Türk Borçlar Kanunu’na Göre İhtarın Önemi

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının temerrüde düşmesi durumunda kiraya verenin yazılı ihtarname göndermesini zorunlu kılar. Bu maddeye göre, kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren temerrüt hükümlerinden yararlanabilmek için kiracıya yazılı bir ihtarda bulunmalıdır. İhtarname, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilmesi için yasal bir ön koşuldur.

İhtarname Ne Zaman ve Hangi Durumlarda Gönderilir?

İhtarname, kirada duran kişinin kira tutarını ödemediği zaman veya sözleşme şartlarına aykırı hareket ettiği durumunda gönderilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı kira bedelini ödemezse kiraya verenin temerrüt hükümlerini uygulayabilmesi için kiracıya yazılı bir ihtarname göndermesi gerekmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilerek sözleşmenin sona erdirileceği bildirilebilir. Yapılacak olan bu işlem, kiracının sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi için gereklidir.

Tahliye ve Kira Borcu Gibi Yaygın Gerekçeler

Günümüzde tahliye ve kira borcu için yaygın gerekçeler vardır. Kiracıya gönderilen ihtarnameler çoğunlukla kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşme şartlarına aykırı davranışlar gibi durumları kapsar.

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı kira bedelini ödemezse kiraya verenin temerrüt hükümlerini uygulayabilmesi için kiracıya yazılı bir ihtarname göndermesi gerekmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise sözleşme süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilerek sözleşmenin sona erdirileceği bildirilebilir. Gerçekleştirilecek olan bu işlem, kiracının sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi için gereklidir.

İhtarname Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracıya gönderilecek olan bir ihtarname, hukuki açıdan bağlayıcı ve ilerideki olası davalarda delil niteliği taşıyan önemli bir belgedir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı ihtarnamenin hazırlanması sırasında dikkatli şekilde hareket edilmesi gerekir. İhtarname hazırlanırken dikkat edilmesi gereken püf noktalar şu şekilde listelenebilir:

Kiracının Kimlik ve Adres Bilgilerinin Doğru Yazılması

İhtarname hazırlanırken kiracının kimlik ve adres bilgilerinin doğru bir şekilde yazılması gerekir. Kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve açık adresi eksiksiz ve doğru bir şekilde belirtilmelidir. Belgeye not alınacak olan bu bilgiler, sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için şarttır.

Kira Borcu, Tahliye Talebi veya Sözleşme İhlalinin Açıkça Belirtilmesi

İhtarname içeriğinde, kiracının hangi yükümlülüğü yerine getirmediği veya hangi sözleşme şartını ihlal ettiği açıkça belirtilmelidir. Sizlere bu durumu örnek ile daha somut bir şekilde sunabiliriz.

ÖRNEK: Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, ödenmesi gereken kira bedeli ve ödeme süresi net bir şekilde ifade edilmelidir. Kiracının tahliyesi talep ediliyorsa tahliye talebinin gerekçeleri ve hukuki dayanakları açıkça yazılmalıdır. Belirsiz ifadelerden kaçınılması şarttır. Yazılacak her bir talep, ilgili mevzuat hükümleriyle desteklenerek belirtilmelidir.

Ödeme Süresi ve Hukuki Sonuçların Net İfade Edilmesi

İhtarname içeriğinde, kiracıya verilecek ödeme süresi ve bu sürenin sonunda doğacak hukuki sonuçlar açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, ihtar gönderildikten sonra kiracıya makul bir süre tanınmalı; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği veya icra takibi başlatılacağı net şekilde ifade edilmelidir.

Ayrıca, ödeme yapılmaması halinde kiracının sorumlu olacağı masraflar, vekalet ücreti ve diğer hukuki sonuçlar da ihtarnamede yer almalıdır. Bu sayede, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kiraya verenin hakları yasal zeminde güvence altına alınmış olur.

İhtarname Gönderme Yöntemleri ve Süreç

Kiracılara yönelik ihtarnameler, hukuki süreçlerin başlatılmasında önemli bir araçtır. Bu durum ihtarnamelerin doğru ve etkili bir şekilde gönderilmesi, ilerideki olası davalarda delil niteliği taşı. İhtarname gönderme yöntemleri, yasal düzenlemelere ve tarafların tercihlerine göre değişiklik gösterebilir. Günümüzde tercih edilen yöntemler arasında PTT aracılığıyla tebligat gönderimi, noter vasıtasıyla gönderim ve e-tebligat gönderimi bulunmaktadır.

Noter Kanalıyla İhtarname Gönderimi

Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler, hukuki geçerliliği yüksek ve resmî belgeler olarak kabul edilir. İhtarnameyi hazırlamak için tarafların kimlik ve adres bilgileri eksiksiz bir şekilde belirtilmeli ve ihtarnamenin içeriği açık ve anlaşılır olmalıdır.

Noter, hazırlanan ihtarnamenin yasal gerekliliklere uygun olup olmadığını kontrol ederek gerekli işlemleri başlatır. Daha sonra ihtarname, noter tarafından karşı tarafa tebliğ edilir. Profesyonel olarak yürütülen bu süreçte noter, tebligatın usulüne uygun olarak yapıldığını belgeleyen bir tebliğ şerhi düzenler. Düzenlenen bu belge, ilerideki hukuki işlemler için önemli bir delil niteliği taşır.

Tebligatın Ulaşıp Ulaşmadığının Takibi

İhtarname gönderildikten sonra, tebligatın karşı tarafa ulaşıp ulaşmadığının takibi önemlidir. Noter, tebligatın hukuka uygun şekilde yapıldığını belgeleyen bir tebliğ şerhi oluşturur. İlgili noter tarafından düzenlenen bu şerh, tebligatın hangi tarihte ve hangi yöntemle yapıldığını net bir şekilde gösterir.

BONUS BİLGi: PTT aracılığıyla gönderilen ihtarnamelerde, on üç haneli barkod numarasıyla tebligatın mevcut durumu detaylı şekilde takip edilebilir.

İhtarnameye Cevap Gelmezse Atılacak Hukuki Adımlar

Tarafınıza gönderilen ihtarnamede belirtilen süre içinde cevap verilmemesi durumunda, belirli bir süre geçtikten sonra hukuki işlemler başlatılabilir. İhtarnamede bir süre belirtilmemişse en kısa sürede noter aracılığıyla cevabi bir ihtarname göndermek gereklidir. Cevabi ihtarnamede, iddialara itiraz ediliyorsa bu itirazlar açıkça belirtilmeli ve gerekçeleri sunulmalıdır. Cevap verilmemesi, iddiaların kabul edildiği anlamına gelmez. Fakat hukuki sürecin ilerlemesi için cevap verilmesi önerilir.

Kiracıya ihtarname ne zaman gönderilir?

Kiracıya ihtarname çoğunlukla kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme şartlarının ihlali veya tahliye talebi gibi durumlarda gönderilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya verenin kiracıyı temerrüde düşürmesi için ihtarname göndermesi gerekmektedir.

Aynı kiracıya birden fazla ihtarname gönderilebilir mi?

Evet, aynı kiracıya birden fazla ihtarname gönderilebilir. Ancak, her bir ihtarnamenin farklı bir ihlal veya yükümlülük ihlali durumunu belirtmesi gerekmektedir. Sizlere aynı kiracıya birden fazla ihtarname gönderme olayını örnek ile daha net şekilde anlatalım.

ÖRNEK: Kiracı ilk ihtarnamede kira bedelini ödemezse, ikinci ihtarnamede ise sözleşme şartlarını ihlal ederse her iki durum için ayrı ayrı ihtarname gönderilebilir. Fakat aynı borca ilişkin birden fazla ihtar gönderilmesi durumunda yalnızca ilk gönderilen ihtar kabul edilir. Yani vadesi gelmiş borç bölünerek farklı takip ve işlemlerle tahsil edilemez.

İhtarname noterle gönderilmek zorunda mı?

Hayır, ihtarname noter aracılığıyla gönderilmek zorunda değildir. Gönderilecek olan ihtarname, PTT ile gönderilebilir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler, hukuki geçerliliği açısından daha güvenilir ve ispat açısından daha güçlüdür. Noter, ihtarnamenin içeriğini ve gönderilme tarihini resmi olarak onaylar. Gerçekleştirilen bu işlem de ilerideki olası hukuki süreçlerde delil niteliği taşır.

Kiracı ihtarnameye cevap vermezse ne olur?

Kiracı ihtarnameye cevap vermezse bu durum tek başına kiracının yükümlülüklerini yerine getirmediği anlamına gelmez. İhtarnameye cevap verilmemesi iddiaların kabul edildiği anlamına gelmez. Fakat hukuki sürecin ilerlemesi için cevap verilmesi önerilir. Kiracıya gönderilen ihtarnamede belirtilen süre içinde cevap verilmemesi durumunda kiraya veren yasal haklarını kullanma yoluna gidebilir. Yaşanabilecek olan bu durum, icra takibi başlatmak veya dava açmak gibi işlemleri de içerebilir.