Kiracının kira ödemelerini geciktirmesi, ev sahibi için ekonomik kayıplara neden olabilir. Özellikle uzun vadeli kira ilişkilerinde tekrar eden gecikmeler, taraflar arasında güven kaybına yol açar. Böyle bir durumda, mülk sahibi yasal yollara başvurarak haklarını koruma altına alabilir.

Kira Ödemesinin Gecikmesi Durumunda İlk Ne Yapılmalı?

Kira ödemesinin gecikmesi, kiracı ve ev sahibi için ciddi sonuçlar meydana getirebilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı böyle bir durumda atılacak adımların dikkatli ve yasalara uygun olması büyük önem taşır. Kira ödemesinin gecikmesi durumunda izlenmesi gereken adımlar şu şekildedir:

Kiracıyla İletişime Geçmek

Kira ödemelerinde yaşanan gecikmeler, eksikliğinden meydana gelebilir. Kiracının, kira bedelini zamanında ödememesi durumunda ilk olarak doğrudan onunla iletişim kurmaktır. Kiracıya; ödemenin geciktiği, hangi tarihte yapılması gerektiği ve gecikmenin sonuçları net bir şekilde hatırlatılmalıdır.

Yazılı Hatırlatma veya İhtar Göndermek

Eğer yapılan ilk iletişim sonuç vermezse ve kiracı hâlâ ödemesini gerçekleştirmemişse ev sahibi yazılı bir uyarı yapmak zorundadır. Gerçekleştirilen yazılı uyarı, “ihtarname” olarak adlandırılır. Bildirimlerin noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü posta yoluyla resmiyet kazandırılarak gönderilmesi gerekmektedir. İhtarnamede; ödenmeyen kira tutarı, ödeme yapılması gereken tarih ve ödeme yapılmaması halinde uygulanacak yasal işlemler net olarak belirtilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira borcunun ödenmemesi durumunda kiracıya en az 30 gün süre tanınarak yazılı ihtar gönderilmesi zorunludur. Yasal olarak tanımlanan süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi icra takibi başlatma veya tahliye davası açma hakkını kullanabilir.

BUNU BİLİYOR MUYDUNUZ? İhtarname, tahliye süreci için ve olası bir dava durumunda ev sahibinin lehine delil olarak kullanılabilir.

Gecikme Faizi Uygulama Şartlarının Kontrolü

Kira sözleşmelerinde sıkça yer verilen konulardan biri de gecikme faizidir. Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse ve sözleşmede bu duruma ilişkin açık bir hüküm varsa, ev sahibi gecikme faizi talep edebilir.

Ancak sözleşmede böyle bir madde bulunmuyorsa, ev sahibinin faiz talep edebilmesi için kanuni şartların sağlanması gerekir. Bu kapsamda, öncelikle borcun muaccel hâle gelmiş olması ve kiracıya yazılı bildirim yapılması gereklidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 120. maddesine göre, borcunu süresinde ödemeyen kişi, alacaklının bu gecikmeden doğan zararını tazmin etmekle yükümlüdür.

Kira Borcunun Devam Etmesi Durumunda Atılacak Hukuki Adımlar

Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi veya kira borçlarını ödememesi gibi durumlarla karşılaşılabilir. Bu tür durumlar, taraflar arasında ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.

Mülk sahibinin haklarını koruyabilmesi ve alacaklarını tahsil edebilmesi için belirli hukuki adımları izlemesi gerekir. Bu süreçte izlenmesi gereken temel adımlar şunlardır:

Noter Kanalıyla Resmi İhtarname Gönderilmesi

Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiracının taşınmazı tahliye etmemesi hukuka aykırıdır. Bu durumda ev sahibinin belirli yasal adımları atması gerekir. İlk olarak, noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir.

İhtarname, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde yasal sürecin başlatılacağını ve hukuki hakların kullanılacağını bildiren resmî bir belgedir. Noter yoluyla gönderilmesi, belgenin resmiyetini ve geçerliliğini artırır.

İhtarnamenin içeriği noter tarafından kontrol edilir ve gerekirse düzeltilir. Tebliğ işlemi de noter tarafından titizlikle gerçekleştirilir ve bu belge, ilerideki olası hukuki süreçlerde delil olarak kullanılabilir.

İcra Takibi Başlatılması

Kiracının, noter kanalıyla iletilen ihtarnamede belirtilen süre zarfında taşınmazı boşaltması zorunludur. Eğer ki, kiracı evi tahliye etmezse evini kiraya veren kişi icra takibi başlatabilir. İcra takibi; alacaklı olan kişinin, borçlu olan kiracıya karşı devletin aracılığıyla alacağını tahsil etmeye yönelik başvurabileceği bir yasal süreçtir.

İcra takibi başlatmak için evini kiraya veren kişi, bağlı bulunduğu icra dairesine başvuruda bulunarak takip talebinde bulunur. Gerçekleştirilen talep ise kiracının borçlu olduğu kira bedeli, ödeme tarihleri ve diğer ilgili bilgilerle birlikte sunulur. İcra müdürlüğü yapılan başvuruyu değerlendirerek kiracıya ödeme emri gönderir. Gönderilen ödeme emrinde, kiracının borcunu ödeme yükümlülüğüyle birlikte ödeme süresi belirtilir.

Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra belirli bir süre içinde ödemeyi yapmaz veya itiraz etmezse icra takibi kesinleşir. Daha sonra ise haciz işlemleri başlatılır. Haciz işlemleri, kiracının mal varlıklarına el konulması ve satışa çıkarılması işlemlerini içerir.

Tahliye Davası Açılması

Tahliye davası, ev sahiplerinin yasal hakları arasında yer alır. Kiracıya öncelikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilmeli ve tahliye için makul bir süre tanınmalıdır. Bu süre içinde kiracı taşınmazı boşaltmaz ve alacaklar icra yoluyla tahsil edilemezse, ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Bu dava, kiracının taşınmazı terk etmemesi durumunda, mülk sahibinin mahkemeye başvurarak tahliye talep etmesini sağlar. Tahliye davası, ev sahibinin taşınmazını yasal yollarla geri alabilmesi için başvurabileceği bir hukuki süreçtir.

Gecikmeleri Önlemek İçin Alınabilecek Önlemler

Kira ödemelerindeki gecikmeler, kiracılar ve kiraya verenler için maddi ve hukuki sorunlara yol açabilir. Zaman zaman yaşanabilecek olan böyle durumların önüne geçmek için bazı önlemler alınabilir. Kira ödemelerindeki gecikmeleri önlemek amacıyla uygulanabilecek etkili yöntemler şu şekildedir:

Otomatik Ödeme veya Banka Talimatı Kullanımı

Otomatik ödeme talimatları, kira ödemelerinin düzenli ve zamanında yapılmasını sağlar. Kiracılar, bankalarından kira bedelini her ay belirli bir tarihte ev sahibinin hesabına otomatik olarak yatırmak üzere talimat verebilirler. Böylece, unutma veya geç ödeme riski ortadan kalkar.

Kira Sözleşmesine Gecikme Cezası Maddesi Eklenmesi

Kira sözleşmesinde, ödemelerin zamanında yapılmaması durumunda uygulanacak gecikme cezası hükümleri açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu'na göre alacaklı, borçlunun borca aykırı davranışı nedeniyle zarar görmese dahi, sözleşmeye eklenen ceza koşulunu talep edebilir. Cezai şart, kiracıyı ödeme konusunda daha dikkatli olmaya teşvik eder.

BİLGİ: Cezai şartın geçerli olabilmesi için sözleşmede açıkça belirtilmiş olması ve gecikmiş ödemenin çekincesiz kabul edilmemesi gerekmektedir

Kiracı Seçiminde Mali Güvencenin Sağlanması

Kiracı seçimi, düzenli kira ödemelerinin sağlanmasında önemlidir. Ev sahipleri, kiracı adaylarının finansal durumunu değerlendirerek güvenilir kiracılarla sözleşme yapmalıdır. Durumun bu şekilde olmasından dolayı kiracının kredi geçmişini gösteren Findeks raporu talep edilebilir.

Kira ödemesi kaç gün gecikirse ihtar çekilir?

Kira ödemesinin gecikmesi durumunda, kiraya verenin kiracıya ihtarname göndermesi için yasal bir süre belirlenmemiştir. Ödeme tarihinden itibaren 7 ila 15 gün içinde ihtarname gönderilmesi uygun kabul edilir. Bu süre, kira sözleşmesinde belirtilen özel koşullara göre değişebilir.

Geciken kira için faiz talep edilebilir mi?

Evet, geciken kira bedelleri için faiz talep edilebilir. Fakat talep yalnızca kira sözleşmesinde açıkça belirtilmişse geçerlidir. Eğer sözleşmede gecikme faizine dair bir oran belirtilmemişse, böyle bir durumda ilgili kurumlar tarafından belirlenen yasal faiz oranı esas alınır.

Kiracı kira ödemezse hemen tahliye davası açılabilir mi?

Hayır, kiracı kira bedelini ödemediği zaman hemen tahliye davası açılması mümkün değildir. Tahliye davasının açılabilmesi için öncelikle ev sahibi tarafından kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesi gerekir. Gönderilen ihtarname ile birlikte kiracıya borcunu ödemesi için uygun süre verilmelidir. Verilen sürenin sonunda ödeme gerçekleşmezse tahliye davası açılabilir.

Kiracıya kaç kez ihtar gönderilirse tahliye davası açılabilir?

Kiracıya iki kez haklı ihtarname gönderildikten sonra tahliye davası açılabilir. Gönderilen ihtarların geçerli olabilmesi için belli şartlar vardır. Bu şartlar arasında ihtarnamenin, kira yılının sona ermesinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya yollanması şarttır. Kanunlar tarafından belirlenen bu süre geçtikten sonra gönderilen ihtarlar, hukuki sonuç doğurmayabilir.

Geciken kira ödemelerinde arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet, 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkilerinden doğan anlaşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru yapmak yasal olarak zorunlu hale gelmiştir. Yapılan bu düzenlemeyle birlikte taraflar anlaşmazlıklarını mahkeme dışı yollarla çözebilir.

Kira borcu sebebiyle hangi mahkemede dava açılır?

Kira borcu nedeniyle açılacak davalar, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Gümümüzde bu mahkeme, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve tahliye davalarına bakmakla yetkilidir.