Günümüzde kira değişim ve devir süreci hakkında araştırma yapan birçok kişi bulunmaktadır. Kira ilişkileri zamanla çeşitli nedenlerle değişebilir. Bu değişiklikler arasında, kiracının değişmesi veya mevcut kiracının sözleşmeyi bir başkasına devretmek istemesi yer alır. Sürecin profesyonelce ve uzman kişiler tarafından yürütülmesi, hem mülk sahibi hem de yeni kiracı açısından büyük önem taşır.

Kiracı Devir İşleminde Hangi Belgeler İstenir?

Kiracıların kira sözleşmesini devretmek istemeleri durumunda devir işlemi için belirli belgeler gerekir. Aşağıda, kiracı devir işlemi için genel olarak istenen belgeler sıralanmıştır:

• T.C. Kimlik Kartı veya Pasaport fotokopisi (Kişiler yabancı uyruklu ise geçici kimlik belgesi veya pasaport fotokopisi)

• Gerçek kişiler için T.C. kimlik numarası, tüzel kişiler için ise vergi kimlik numarası

• Mülk sahibinin tapu senedi fotokopisi

• Geçerli bir DASK poliçesinin fotokopisi

• Mevcut kira sözleşmesinin fotokopisi

• Sözleşmenin devri için kiraya veren kişinin yazılı şekilde onayı

• Evde aktif şekilde açık olan su, elektrik ve doğalgaz abonelik numarası

DİKKAT: Tüm bu belgeler, devir işleminin sorunsuz bir şekilde tamamlanabilmesi için gereklidir. Fakat her belediye veya kurumun talep ettiği belgeler farklılık gösterebilir. Kuruma başvurmadan önce gerekli belgelerin tam listesi için ilgili kurumun resmî web sitesi üzerinden bilgi alınması oldukça önemlidir.

Kiracı Değişim Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracı değişim süreci, hem mevcut hem de yeni kiracılar ile kiraya veren kişiyi kapsar. Bu sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için dikkatli ve özenli hareket edilmesi gerekir. Kiracı değişimi sırasında dikkat edilmesi gereken temel noktalar ise şunlardır:

Mevcut Kiracının Sözleşme ve Borç Durumu Kontrolü

Kiracı değişimi öncesinde, mevcut kiracının sözleşme süresi ve geçerliliği mutlaka kontrol edilmelidir. Sözleşme süresi dolmuş ya da feshedilmişse, yeni kiracı ile doğrudan sözleşme yapılabilir. Ancak sözleşme devam ediyorsa, değişim için mevcut kiracının izni veya kiraya verenin onayı gereklidir.

Ayrıca mevcut kiracının kira, depozito ve diğer ödemelerle ilgili borç durumu da kontrol edilmelidir. Borç varsa, yeni sürece geçmeden önce bu durum çözülmelidir.

Tahliye Protokolü ve Teslim Tutanağı Hazırlanması

Kiracı değişimi sırasında mevcut kiracı ile tahliye protokolü profesyonel şekilde hazırlanması gerekir. Hazırlanan protokolde, kiracının taşınmazı ne zaman ve hangi şartlarla teslim edeceği net bir şekilde belirtilmelidir. Taşınmazın teslimi sırasında ise bir teslim tutanağı düzenlenip her iki tarafça imzalanmalıdır.

NOT: Tutanak, ilgili kişiler tarafından resmi şekilde hazırlanması gerekir. Hazırlanan bu belge, taşınmazın durumunu ve teslim şartlarını belgeler.

Evin Durum Tespiti ve Eksiklerin Giderilmesi

Kiracı değişimi sırasında taşınmazın mevcut durumu detaylı bir şekilde tespit edilmeli. Herhangi bir hasar, eksiklik veya arıza varsa bunların en hızlı şekilde giderilmesi sağlanmalıdır.

Yeni Kiracı Seçimi ve Devir Süreci

Kiracının değiştirilmesi süreci, kiraya veren kişi ve yeni kiracı açısından titizlikle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin korunabilmesi, herhangi bir hukuki problem yaşanmaması ve sürecin sorunsuz ilerleyebilmesi için her adımın dikkatlice planlanması ve eksiksiz bir şekilde uygulanması gerekir.

Aday Kiracının Mali ve Referans Kontrolleri

Günümüzde kiraya verenlerin öncelikleri arasında, kiracının ödeme gücü ve güvenilirliği ilk sıralarda yer alır. Bu nedenle, aday kiracının mali durumu ve referansları detaylı şekilde incelenmelidir.

Yeni Kira Sözleşmesinin Hazırlanması

Gerçekleştirilecek olan sözleşmede iki tarafında hakları somut ve net şekilde belirtilmesi son derece önemlidir. Yeni kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken detaylar şu şekilde listelenebilir:

• Sözleşme içeriğinde kiraya veren kişinin ve mülkü tutacak kişinin bilgileri net şekilde belirtilmelidir.

• Kiralanan mülkün adresi, nasıl kullanılacağı ve mevcut özellikleri de sözleşmeye tek tek eklenmelidir.

• Kiranın mevcut tutarı, ödemenin ne zaman yapılacağı, ödemenin nasıl yapılacağı ve ödemenin ayın hangi günü yapılacağı sözleşmede açık bir şekilde belirtilmelidir.

• Depozito miktarı, ödeme şekli ve iade şartları sözleşmede net bir şekilde belirtilmelidir.

• Sözleşmenin hangi durumlarda yenileneceği fesih koşulları belirtilmelidir.

• Kiracının taşınmazı nasıl kullanacağı, komşuluk ilişkileri ve diğer yükümlülükler sözleşmede detaylı bir şekilde belirtilmelidir.

• Sözleşmenin ne kadar süre geçerli olacağı net olarak yazılmalıdır.

DİKKAT: Hazırlanacak olan sözleşme, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemelere uygun olmalıdır. Mevzuata uygun olmayan şekilde hazırlanan kira sözleşmeleri, ilgili kurumlar tarafından geçersiz kabul edilmektedir.

Depozito ve İlk Kira Ödemesinin Tahsili

Yeni kiracıyla yapılacak sözleşmede dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır. Uzman kişilerce titizlikle hazırlanması gereken bu sözleşme, kira ve depozito ödemelerinin güvence altına alınmasını sağlar.

• Türk Borçlar Kanunu'na göre bazı kurallar vardır. Konut ve işyeri kiralarında depozito miktarı 3 aylık kira bedelini hiçbir şekilde geçemez.

• Taraflar arasında belirlenen ilk kira bedeli, sözleşme imzalanmadan önce kiracıdan peşin olarak istenebilir.

• Her ödeme için makbuz düzenlenmelidir. Daha sonra ise eksiksiz şekilde düzenlenmesi sağlanan makbuzlar, ilgili taraflar arasında imzalanmalıdır.

• Depozito ve ilk kira ödemeleri, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemelere uygun olması gerekir.

Kira Devrinde Hukuki Yükümlülükler

Kira devri, kiracıların kira sözleşmesini başka bir kişiye devretmesi sürecidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında belirli yasal yükümlülükler içerir. Kira devriyle ilgili temel hukuki yükümlülükler ve dikkat edilmesi gereken detaylar şu şekilde detaylandırılabilir:

Yazılı Devir Sözleşmesi Yapılması

Kira sözleşmesinin devri, TBK'nın 323. maddesi uyarınca kiraya verenin yazılı onayına tabidir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kira ilişkisini hiçbir şekilde bir başkasına devredemez.

Gerçekleştirilecek olan devir işlemi, devir yapacak kişi ve devralan kiracı arasında şeffaf bir şekilde yapılır. Süreç, mutlaka yazılı bir sözleşme ile gerçekleştirilmelidir. Yapılacak olan sözleşmede, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülüklerin devredildiği açıkça belirtilmelidir.

Kira Artışı ve Sözleşme Şartlarının Güncellenmesi

Kira sözleşmesinin devri sırasında, kira bedeli ve diğer sözleşme şartları güncellenebilir. TBK'nın 343. maddesi, kira sözleşmesinde değişiklik yapılabileceğini belirtir. Fakat yapılacak olan değişikliklerin kiracı aleyhine olmaması gerektiğini belirtmektedir. Kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili olabilecek değişiklikler, belirli şartlara bağlı olarak mahkemeden talep edilebilir.

Site Yönetimine Kiracı Bilgisi Bildirimi

Kira sözleşmesinin devri sonrasında, yeni kiracının bilgileri site veya apartman yönetimine bildirmesi gerekir. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu'nun 11. maddesi gereğince apartman ve site yöneticileri, binalarda oturan kişilerin kimlik bilgilerini ilgili mercilere bildirmekle yükümlüdür.

Site yönetimleri, apartman sakinlerine yani hem ev sahiplerine hem de kiracılara yapacakları bildirimleri resmiyet kazandırmak adına yazılı ve imzalı bir şekilde iletmekle yükümlüdür. KMK’de yer alan maddelere göre de bu tür bildirimlerin yönetim tarafından kanunda yer alan usule uygun şekilde yapılması zorunludur. Tüm süreçlerin hukuka uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Aksi takdirde, hukuksal sorunlarla karşı karşıya kalınabilir.

Kiracı Değişiminde Sık Yapılan Hatalar

Kiracı değişimi, hem kiraya verenler hem de kiracılar için dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte yapılan hatalar, ilerleyen dönemlerde hukuki sorunlara yol açabilir. Kiracı değişiminde sıkça karşılaşılan hatalar ise şunlardır:

Eksik Teslim Tutanakları

Kiralanan taşınmazın teslimi sırasında detaylı bir teslim tutanağı hazırlanması, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını korumak açısından büyük önem taşır. Ancak bu adım çoğu zaman ihmal edilir ya da yüzeysel şekilde uygulanır.

Teslim tutanağı; taşınmazın mevcut durumunu, evde bulunan demirbaşları ve varsa mevcut hasarları belgelemek için kullanılır. Uzman kişiler tarafından titizlikle hazırlanması gereken bu belge, kiracının taşınmazı teslim alırken ve iade ederken sorumluluklarını netleştirir. Eksik ya da hiç hazırlanmamış bir tutanak, taşınmazın iadesi sırasında taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir.

Güvencesiz Kiracı Seçimi

Yeni bir kiracı seçimi sırasında kiraya verenlerin yeterli güvence almadan sözleşme yapmaları, ilerleyen dönemlerde ciddi sorunlara yol açabilir. Kiracının ödeme gücü, geçmiş kira ilişkileri ve referansları gibi unsurlar dikkate alınmadan yapılan kiralamalar kira ödemelerinde aksamalara ve tahliye süreçlerinde zorluklara neden olabilir.

Mülklerini kiraya veren kişilerin genel olarak kiracı adaylarından gelir belgeleri, önceki kira ilişkilerine dair referanslar ve gerekirse kefil talep etmeleri önemlidir. Gerçekleştirilecek olan bu işlem, taraflar arasında ileri ki zamanda yaşanabilecek olan sorunların önüne geçer.

Usulsüz Devir ve Sözleşmesiz Taşınmalar

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracının, kira sözleşmesini kiraya verenin yazılı onayı olmadan üçüncü bir kişiye devretmesi veya taşınmazı başkasına kullandırması aykırıdır. Kiracılar tarafından yapılabilecek olan bu tür usulsüz devirler, kiraya verenin haklarını ihlal eder ve hukuki sorunlara yol açar.

Kira sözleşmesinin devri, kiraya verenin yazılı onayına tabidir. Kiraya verenin onayı olmadan yapılan devirler geçersizdir. Kiraya veren kişi, bu durumu öğrendiği vakit istediği zaman sözleşmeyi feshetme hakkında sahiptir.

Eski kiracının depozitosu yeni kiracıya devredilebilir mi?

Hayır, eski kiracının depozitosu yeni kiracıya devredilemez. Depozito, kiraya veren ile mevcut kiracı arasındaki güvence niteliğindedir. Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiraya verenin taşınmazda herhangi bir zarar ya da borç kalmaması durumunda iade edilir.

Kiracı değişiminde ev sahibi kira artışı yapabilir mi?

Evet, kiracı değişimi sırasında ev sahibi kira bedelini ilgili kurumlar belirlediği oran doğrultusunda yükseltebilir. Yürürlükte olan kira sözleşmesi sona erdiği zaman ve yeni bir sözleşme düzenleneceğinden dolayı ev sahibi yeni giriş yapacak olan kiracıyla güncel piyasa koşullarını baz alarak yeniden anlaşma sağlayabilir. Halen geçerli bir sözleşme varsa ve kiracı devri yapılacaksa kira artışı yapılması hukuken geçerli olmaz.

Kira devir işleminde noter onayı zorunlu mu?

Hayır, kira devri için noter onayı zorunlu değildir. Yazılı ve ev sahibi tarafından onaylanmış bir devir sözleşmesi yapılması hukuken geçerli olabilmesi için yeterlidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının kira hakkını devredebilmesi için ev sahibinin açık ve yazılı rızası yeterli olmaktadır.

Kiracı değişimi sonrası vergi veya beyan yükümlülüğü var mı?

Evet, kiracının değişmesi durumunda ev sahibinin sorumlu olduğu bazı hukuki ve idari yükümlülükler söz konusudur. Yeni kiracı ile yapılan sözleşme sonrası, ev sahibi bu durumu evinin adresine en yakın Gelir İdaresi Başkanlığı’na en kısa süre içerisinde bildirmesi gerekir. Daha sonra ise kira gelirini yıllık beyanname ile ilgili kuruma beyan etmelidir.