Günümüzde gayrimenkul sahipleri için en önemli konulardan biri, mülkleri için doğru kiracıyı bulmaktır. Bu süreçte titizlikle hareket edilmesi büyük önem taşır. Doğru seçimler, uzun vadede kira sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar. Ancak yapılacak yanlış bir seçim, zamanla maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle kiracı seçimi, basit bir karar olmanın ötesindedir.

Kiracı Adayında Aranacak Temel Özellikler

Ev sahiplerinin en titiz olduğu konular arasında kira adayında aranacak özellikler gelmektedir. Konut kiralamada genel olarak kiracının güvenilirliği, kira bedelini ödeyip ödeyemeyeceği ve mevcut yaşam tarzı oldukça önemlidir. Evlerini kiraya veren kişiler, kiracılarının yalnızca maddi yükümlülüklerini yerine getirip mülkü iyi kullanmalarını ve çevreyle uyum içinde olmalarını beklemektedir.

Düzenli Gelir ve İstihdam Durumu

Kiracının işyerinden düzenli maaş alıyor olması, finansal açıdan güven vermesi açısından son derece önemlidir. Bu durum, ödeme gücünü ve kira sorumluluğunu yerine getirebilme kapasitesini açıkça ortaya koyar.

Düzenli bir işi olan kiracılar, gelir istikrarları sayesinde ev sahipleri tarafından güvenilir bulunur. Taşınmazını kiraya vermek isteyenler, kiracının gelir düzeyi ve iş durumunu değerlendirerek buna göre karar verir.

Kredi Notu ve Finansal Geçmiş Kontrolü

İlgili kurumlarca belirlenen kredi notu, kişinin finansal geçmişi hakkında önemli bilgiler sunar. Kiracının kredi notu, kira ödemelerini düzenli yapıp yapmayacağı konusunda fikir verir.

Geçmiş finansal davranışlar, borç ödeme alışkanlıkları ve mevcut borç durumu da ev sahibi tarafından değerlendirilmelidir. Kredi notu düşük bir kiracı, kira ödemelerinde aksama yaşama riski taşıyabilir. Bu nedenle kiracı adaylarının kredi notu ve mali geçmişi dikkatle incelenmelidir.

Referansların ve Önceki Kiracılık Deneyimlerinin İncelenmesi

Kiracının önceki kiracılık deneyimleri, onun sorumluluk bilincini ve mülk kullanım alışkanlıklarını net bir şekilde gösterir. Önceki ev sahiplerinden alınacak referanslar, kiracının ödeme düzeni, mülkü kullanma şekli ve komşularıyla ilişkileri hakkında bilgi verir.

Kiracının önceki ikamet adresleri ve bu süreçteki yaşam tarzı dikkatle değerlendirilmelidir. Geçmiş kiracılık deneyimleri olumlu referanslarla destekleniyorsa bu, güvenilirlik açısından avantaj sağlar. Ancak olumsuz referanslar varsa, bunlar mutlaka dikkate alınmalıdır. Aksi halde ilerleyen dönemlerde ev sahibiyle çeşitli sorunlar yaşanabilir.

Kiracı Seçiminde Sözleşme Öncesi Yapılacaklar

Kiracı seçiminde dikkatli ve titiz hareket etmek büyük önem taşır. Sürecin profesyonel bir şekilde yürütülmesi, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçer. Kiracı ile ev sahibi arasında mutlaka yazılı bir sözleşme yapılmalıdır. Ancak sözleşme öncesinde dikkat edilmesi gereken bazı noktalar şunlardır:

Kimlik ve İkamet Bilgilerinin Doğrulanması

Kiracının kimlik ve ikamet bilgilerinin doğrulanması, hem güvenlik hem de yasal sorumluluklar açısından son derece önemlidir. T.C. kimlik kartı veya pasaport fotokopisi talep edilmeli ve bu bilgiler resmi kayıtlarla karşılaştırılmalıdır.

Yabancı uyruklu kiracılardan ise geçerli oturma veya çalışma izni gibi belgeler istenmelidir. İkamet adresi ise belediye kayıtları veya ikametgâh ilmühaberi ile doğrulanmalıdır. Bu kontroller, ileride doğabilecek hukuki sorunların önüne geçmek açısından kritik öneme sahiptir.

Kira Şartlarının Önceden Netleştirilmesi

Kiracı ile yapılacak olan kira sözleşmesinin temel şartları, yapılacak olan ön görüşmelerde net olarak belirlenmelidir.

• Ödeme tarihi

• Depozito miktarı

• Kira süresi

• Kira artış oranı

• Kira bedeli

gibi her iki tarafın da onayıyla net bir şekilde belirlenmeli ve sözleşme imzalanmadan önce, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça ortaya koyacak şekilde yazılı hale getirilmelidir.

NOT: Kira sözleşmesinde yer alacak ek şartlar, örneğin evcil hayvan beslenip beslenmeyeceği, taşınmazın amacı (konut veya işyeri olarak kullanımı) gibi hususlar da önceden belirlenmelidir. Aksi takdirde, ilerideki zamanlarda taraflar arasında anlaşmazlık çıkabilir. Böyle durumla karşı karşıya kalınmaması için her şeyin baştan konuşulması gerekir.

Ön Protokol veya Kapora Sürecinin Yönetilmesi

Kiracı ile yapılan ön görüşmenin ardından taraflar arasında bir ön protokol veya kapora sözleşmesi düzenlenmelidir. Bu işlem, profesyonelce yürütüldüğünde sürecin her iki taraf için de sorunsuz ilerlemesine katkı sağlar.

Ön protokol, kiralama sürecine dair temel konularda tarafların uzlaştığını gösteren yazılı bir mutabakattır. Kapora ise kiracının sürece olan bağlılığını göstermek amacıyla ödediği teminat bedelidir. Bu tür uygulamalar, süreci daha şeffaf ve güvenilir hale getirir.

ÖNEMLİ: Kapora bedeli, sözleşme imzalandığında kira bedeline sayılabilir veya iade edilebilir. İade durumu, kiracının sözleşme şartlarına uyup taşınmazı teslim etmesine bağlı olarak değişir.

Kiracı Seçiminde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Unsurlar

Kiralık bir taşınmaza yeni kiracı seçilirken titizlikle hareket edilmelidir. Bu süreçte dikkate alınması gereken unsurlar:

• Kira bedeli

• Kiracının ödeme koşulları

• Kiracının güvenilirliği

• Ödeme alışkanlıkları

• Taşınmaza olan ilgisi

Kira Sözleşmesinin Yazılı Olarak Yapılması

Günümüzde Türk Borçlar Kanunu’na göre hazırlanan kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmak zorunda olan bir uygulama değildir. Sözlü olarak da bu süreç sürdürülebilir. Yazılı şekilde hazırlanan kira sözleşmesi, iki tarafa da birçok önemli olanak sunar.

• Yazılı şekilde hazırlanmış olan kira sözleşmesi, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini net şekilde belirtir. Taraflar arasında meydana gelebilecek olası anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar. Kira bedeli, ödeme tarihleri, depozito miktarı gibi maddelerin yazılı olarak belirlenmesi önemlidir. İleride yaşanabilecek hukuki sorunların önlenmesine büyük bir oranda yardımcı olur.
  
  

• Yazılı sözleşme, taraflara hukuki güvence sunar. Sözlü sözleşmelerde, tarafların iddiaları arasında çelişkiler olabilir. Bu durum ise hukuki süreçlerde sorun yaratabilir. Yazılı bir sözleşme, tarafların iradelerinin net bir şekilde ifade edilmesini sağlayan resmî belgedir.
  
  

• Meydana gelebilecek olan bazı durumlarda sözleşmenin önemi oldukça fazladır. Ticari şekilde yapılan kiralama işlemlerinde, yazılı sözleşme yapılması yasal bir zorunluluk doğurabilmektedir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması, yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi açısından gereklidir.

Depozito ve Teminat Şartlarının Belirlenmesi

Depozito, kira sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak için verilen bir bedeldir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve işyeri kiralarında depozito miktarı 3 aylık kira bedelini hiçbir şekilde aşamaz. İlgili kurumlar tarafından yapılan bu düzenleme, kiracının korunmasını amaçlar. Kiraya verenin aşırı teminat talep etmesini de engeller.

• Depozito ücreti; kiralanan yerin zarar görmesi ve konuta ait abonelik borçlarının ödenmemesi gibi durumlar için güvence olarak alınmaktadır. Fakat depozito kira bedeline mahsup edilemez. Kiracı, son kira bedelini ödemeyerek depozitoya mahsup ederse bu durum hukuka aykırıdır. Yaşanabilecek olan böyle bir durumda, kiraya veren icra takibi başlatabilir.
  
  

• Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracıdan alınan depozito bedelinin güvenli bir şekilde saklanması esastır. Tam olarak bu kapsamda depozito tutarının kiraya verenin değil, kiracının adına açılacak bir vadeli banka hesabına yatırılması gerekmektedir. Yapılan bu düzenleme, depozitonun değer kaybını ve kötüye kullanımını önlemeyi amaçlar. Elden yapılan ödemeler de durum çok daha farklıdır. Çünkü elden yapılan ödemelerde, kiraya verenin harcama yapması veya enflasyon nedeniyle değer kaybı riski vardır.
  
  

• Meydana gelebilecek olan bazı durumlarda kiraya veren ek güvence olarak teminat senedi veya kefalet talep edebilir. Teminatlar, kiracının haklarını ihlal etmeyecek şekilde profesyonel olarak düzenlenmesi şarttır.

Taşınmazın Kullanım Amacının Netleştirilmesi

Kira sözleşmesinde, kiralananın kullanım amacı açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre taraflar arasında hazırlanan kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve kiracının da bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir.

• Taşınmazın konut, işyeri, depo veya başka bir amaçla kullanılıp kullanılmayacağını net olarak belirler. Kira sözleşmesinde yer alan bu durum, tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkiler.
  
  

• Taşınmazın kullanım amacı kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Daha sonra ise tarafların bu konuda mutabık kaldığı sözleşme içerisinde net bir şekilde ifade edilmelidir.

ÖRNEK: Kullanım amacının değiştirilmesi halinde ek kira bedeli talep edilebilir. Ayrıca mülk sahibi bu durumda isterse sözleşmeyi feshedilebilir. Böyle bir durumda, kirada kalan kişinin bu durumu reddetme olasılığı yoktur.

• Mülklerin kullanım amacının belirlenmesi, yasal düzenlemelere ve yerel yönetimlerin imar planlarına uygun olması gerekmektedir.

ÖRNEK: Bir konut alanında işyeri açılması, imar planına aykırıdır ve yasal sorunlara yol açabilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı kullanım amacı belirlenirken ilgili mevzuat ve düzenlemeler dikkate alınmalıdır. Aksi takdirde hukuksal sorunlarla karşı karşıya kalınabilir.

Kiracı seçiminde gelir belgesi istemek zorunlu mu?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu değildir. Ancak kiracının ödeme gücünü değerlendirmek amacıyla gelir belgesi talep edilmesi, kiraya verenin hukuki güvenliği açısından oldukça önemlidir.

Gelir belgesi, kiracının kira bedelini düzenli ödeme kapasitesini gösterir. Özellikle yüksek kira bedellerinde, bu belgenin talep edilmesi olası ödeme sorunlarının önüne geçilmesine yardımcı olur. Aynı zamanda kira sözleşmesi şartlarının belirlenmesinde tarafların haklarını koruma işlevi görür.

Kiracıdan kefil istemek gerekir mi?

Günümüzde kiralama işlemlerinde kefil istemek zorunlu değildir. Bu durum tamamen kiraya verenin tercihine bağlıdır.

Bilgi: Kefil, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda devreye giren ve borcu üstlenen kişidir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kefil, asıl borçlu gibi sorumludur ve borcu ödemekle yükümlüdür. Ancak bu sorumluluğun kapsamı, sözleşmede yer alan şartlara göre değişiklik gösterebilir.

Önceki ev sahibinden referans almak şart mı?

Önceki ev sahibinden referans almak, kiracının geçmiş ödeme alışkanlıkları ve taşınmazı kullanma biçimi hakkında fikir edinmek açısından faydalı bir yöntemdir. Ancak bu uygulama zorunlu değildir; tamamen kiraya verenin tercihine bağlıdır.